一、商品房認(rèn)購書是不是購房合同

商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

依據(jù)本條規(guī)定，認(rèn)定商品房認(rèn)購書實(shí)為商品房買賣合同，即認(rèn)定預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：

條件一、具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；

條件二、出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。

二、如何避免發(fā)生認(rèn)購書糾紛

第一，在與開發(fā)商簽署商品房認(rèn)購書之前，一定不要只注意到有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況，而應(yīng)該同時(shí)要求開發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本。

第二，一定要對(duì)開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進(jìn)行仔細(xì)、全面的考慮，并就有關(guān)問題與開發(fā)商進(jìn)行先期的溝通。

第三，在購房者關(guān)心的有關(guān)問題，包括合同條款問題得到開發(fā)商大致肯定的答復(fù)之后，購房者與開發(fā)商簽署商品房認(rèn)購書。

第四，考慮到購房者實(shí)際上要承擔(dān)較大程度的定金條款的約束力，購房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在商品房認(rèn)購書中約定定金條款，而代之以“訂金”，并明確約定，如因雙方對(duì)于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的，訂金應(yīng)全額返還。

在現(xiàn)實(shí)的商品房買賣中，開發(fā)商通常都會(huì)在簽訂正式的商品房買賣預(yù)售合同之前，由購房人先行認(rèn)購，簽訂認(rèn)購書，由認(rèn)購人支付定金，并約定在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同。在簽訂認(rèn)購書時(shí)，開發(fā)商通常未辦理預(yù)售許可證。商品房預(yù)售本就有風(fēng)險(xiǎn)，購房者應(yīng)特別注意，簽訂認(rèn)購書的時(shí)候最好還是請(qǐng)一位律師協(xié)助簽訂比較好。