一、商品房認購書是不是購房合同

商品房買賣合同是當事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據，因此在實踐中為明確詳細的寫明合同內容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產管理部門擬訂的格式合同文本。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！?/p>

依據本條規(guī)定，認定商品房認購書實為商品房買賣合同，即認定預約實為本約，應當具備兩個條件：

條件一、具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容；

條件二、出賣人已經按照約定收受購房款。

二、如何避免發(fā)生認購書糾紛

第一，在與開發(fā)商簽署商品房認購書之前，一定不要只注意到有關房屋及小區(qū)本身的情況，而應該同時要求開發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本。

第二，一定要對開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進行仔細、全面的考慮，并就有關問題與開發(fā)商進行先期的溝通。

第三，在購房者關心的有關問題，包括合同條款問題得到開發(fā)商大致肯定的答復之后，購房者與開發(fā)商簽署商品房認購書。

第四，考慮到購房者實際上要承擔較大程度的定金條款的約束力，購房者應盡量避免與開發(fā)商在商品房認購書中約定定金條款，而代之以“訂金”，并明確約定，如因雙方對于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的，訂金應全額返還。

在現(xiàn)實的商品房買賣中，開發(fā)商通常都會在簽訂正式的商品房買賣預售合同之前，由購房人先行認購，簽訂認購書，由認購人支付定金，并約定在一定的時間內簽訂預售合同。在簽訂認購書時，開發(fā)商通常未辦理預售許可證。商品房預售本就有風險，購房者應特別注意，簽訂認購書的時候最好還是請一位律師協(xié)助簽訂比較好。