一、商品房現(xiàn)售的條件是什么

商品房現(xiàn)售應當符合下列條件：

1、現(xiàn)售商品房的開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件。

3、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

4、已通過竣工驗收。

5、拆遷安置已落實。

6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用的條件或者已確定施工進度和交付日期。

7、物業(yè)管理方案已落實。

二、房屋買賣違約金不當能否調(diào)整

違約金是房屋買賣雙方在合同中約定對于違約一方的懲罰，它對于保護合同雙方當事人，尤其是購房人的權(quán)益十分重要。從2000 版《上海市商品房預售合同》中的第七條、第十二條以及第十九條來看對購房人延期付款和開發(fā)商延期交房的違約金數(shù)額由開發(fā)商和購房人協(xié)商確定。由于違約金數(shù)額是開發(fā)商和購房人協(xié)商確定的，難免出現(xiàn)約定的違約金過高或過低的情況，并因此產(chǎn)生糾紛。最高院此次出臺的《解釋》針對違約金約定不當這一問題提出了具體的解決辦法?！督忉尅返谑鶙l規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金一般不超過造成損失的30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的實際損失確定違約金數(shù)額。

至于“違約造成的實際損失”該如何確定，《解釋》第十七條也做了明確的說明，（一）購房人逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算；（二）房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

《解釋》的出臺對于在違約金約定過高或過低時，當事人要求增加或減少違約金提供了依據(jù)，做到了“有法可依”。這不僅對商品房買賣過程中此類糾紛的解決具有重要的實踐意義，還對涉及商品房買賣性質(zhì)的房屋銷售代理和房屋包銷等同類糾紛的解決提供了借鑒和指導意見。商品房買賣雙方今后在擬定違約金條款時，不能憑主觀想象，而應以《解釋》的上述規(guī)定為依據(jù)。如果購房者不知道該怎么辦，可以請律師陪同擬定違約金條款。