一、如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商是否延期交房

首先就是交房時(shí)間的認(rèn)定，它關(guān)系到延期交房從何時(shí)計(jì)算的問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣(mài)人認(rèn)為房屋的交付使用就是買(mǎi)受人直接占有使用房屋，也就是俗稱(chēng)的“交鑰匙”；而買(mǎi)受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書(shū)。

對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。據(jù)此，在當(dāng)事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書(shū)的，出賣(mài)人對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有即“交鑰匙”，即為合同約定的房屋交付使用。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣(mài)人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。

二、開(kāi)發(fā)商延期交房如何處理

開(kāi)發(fā)商延期交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任是張小姐要知道的第二個(gè)問(wèn)題。這里應(yīng)分兩種情況：

一是合同未約定延期交房違約責(zé)任的；

二是合同約定延期交房違約責(zé)任的。對(duì)于第一種情況，根據(jù)上述最高院解釋第17條三款規(guī)定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。對(duì)此，可以依法要求開(kāi)發(fā)商按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，如果不被接受，可以向人民法院起訴要求其賠償損失。

對(duì)于第二種情況，一手房在簽定購(gòu)房合同時(shí)，一些品牌開(kāi)發(fā)商在延期交房違約金上，按照購(gòu)房款每日萬(wàn)分之三至五計(jì)算，比銀行存款利息高一些，這樣約定的違約金達(dá)到一定數(shù)額，才能對(duì)違約者真正起到約束作用，法律上也是有效的，但實(shí)際情況經(jīng)常是，合同約定的違約金過(guò)低已有蔓延趨勢(shì)，并引發(fā)越來(lái)越多的訴訟，上海某小區(qū)曾發(fā)生過(guò)的延期交房違約金過(guò)低（按照日萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算）而引發(fā)群訪(fǎng)事件。延期交房違約金賠償額如果繼續(xù)由開(kāi)發(fā)商“一錘定音”，難保不會(huì)出現(xiàn)延期交房后，每天賠償購(gòu)房者幾元錢(qián)的奇聞。如果合同約定的違約金明顯過(guò)低，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，經(jīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成，可對(duì)簿公堂，按實(shí)際損失進(jìn)行賠償。包括要求開(kāi)發(fā)商按銀行貸款利息支付違約金；或按當(dāng)時(shí)同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的金額，賠償租房費(fèi)用等實(shí)際損失。

出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

在房地產(chǎn)交易中，延期交房是購(gòu)房者經(jīng)常面臨的問(wèn)題，結(jié)果通常是開(kāi)發(fā)商一方占據(jù)主動(dòng)，要么不賠，要么賠償很少，這是讓不少購(gòu)房者頭痛的問(wèn)題。所以遭遇到開(kāi)發(fā)商延期交房最好先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，看看如何認(rèn)定延期交房，避免開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)其構(gòu)成延期交房；另外也應(yīng)咨詢(xún)律師看看開(kāi)發(fā)商延期交房該如何處理才能最大程度的維護(hù)自身的合法權(quán)益。