一、商品房預(yù)售糾紛有哪些
1、對(duì)房屋設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行單方變更
開(kāi)發(fā)商在房屋建設(shè)過(guò)程中因種種原因單方改變房屋原設(shè)計(jì)，使最終交付業(yè)主的房屋在設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開(kāi)發(fā)商的單方變更行為而與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。
2、樓盤(pán)商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳
開(kāi)發(fā)商為推銷(xiāo)其開(kāi)發(fā)的商品房，在前期廣告中進(jìn)行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋和樓盤(pán)實(shí)際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。
3、交付房屋質(zhì)量達(dá)不到合同約定或法定標(biāo)準(zhǔn)
開(kāi)發(fā)商履約瑕疵是商品房預(yù)售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。房屋質(zhì)量問(wèn)題主要涉及房屋結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施、共用設(shè)施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)或達(dá)不到國(guó)家建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。
4、交付房屋面積與約定銷(xiāo)售面積或公攤系數(shù)不一致
主要表現(xiàn)為業(yè)主的實(shí)收房屋面積小于合同約定的銷(xiāo)售面積，或?qū)嶋H公攤系數(shù)大于合同的約定。雖然面積誤差的絕對(duì)數(shù)一般不大，但由于房屋單位面積價(jià)值不菲，業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商要求返還差價(jià)、賠償違約金的案件也屢見(jiàn)不鮮，且有上升趨勢(shì)。
5、拒不履行商品房保修或維修義務(wù)
在房屋使用過(guò)程中，房屋的隱性質(zhì)量問(wèn)題逐漸暴露，在業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商保修或維修時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往以業(yè)主已對(duì)房屋進(jìn)行裝修造成原有結(jié)構(gòu)設(shè)施損壞為由予以拒絕。由此引發(fā)的案件亦呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
二、如何避免房屋預(yù)售糾紛
預(yù)售商品房在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，購(gòu)房者需要時(shí)時(shí)關(guān)注預(yù)售開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的工作動(dòng)態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)其有挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)不用于有關(guān)工程建筑，無(wú)正當(dāng)理由遲遲不進(jìn)行動(dòng)工開(kāi)發(fā)工作，以及在預(yù)售合同簽訂過(guò)程中發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商不依法辦理商品房預(yù)售許可證，不按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等違法情形時(shí)，購(gòu)房者均可向行政主管部門(mén)反映上述情況，由房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)其處以警告、責(zé)令停止銷(xiāo)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證，并可處以罰款等處罰措施。
若預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服，通常是購(gòu)房者認(rèn)為處罰較輕，或認(rèn)為行政處罰執(zhí)行損害了自己的權(quán)益，或預(yù)售方認(rèn)為處罰較重，可以向作出行政處罰的房地產(chǎn)管理部門(mén)所屬的人民政府提出行政復(fù)議申請(qǐng)。若其他預(yù)售合同中未規(guī)定的事項(xiàng)雙方對(duì)之有爭(zhēng)議，可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者可以在補(bǔ)充協(xié)議中與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，維護(hù)自己的合法權(quán)益，協(xié)商仍不能解決問(wèn)題的，購(gòu)房者可向房地產(chǎn)所在地的法院提起訴訟。
開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續(xù)后若干日為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證。但交房之后，部分開(kāi)發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。購(gòu)房者要注意防范開(kāi)發(fā)商的陷阱，為了避免防不慎防，最好找律師代辦相關(guān)事務(wù)。
