一、預(yù)售商品房有哪些產(chǎn)權(quán)瑕疵

1、部分產(chǎn)權(quán)。某些企業(yè)因效益不好，將企業(yè)自管房屋（如集資建房）以低于市場價(jià)向社會(huì)公開發(fā)售，購房者最終得到的是部分產(chǎn)權(quán)房屋。

2、農(nóng)村集體土地上開發(fā)經(jīng)營的商品房。某些鄉(xiāng)村或郊區(qū)單位擅自將集體土地進(jìn)行開發(fā)，或有些房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)、村合作，由鄉(xiāng)、村出土地，開發(fā)公司出資建造商品房向社會(huì)公開發(fā)售。購房者最終得到的“產(chǎn)權(quán)證書”往往是村民榮譽(yù)證或鄉(xiāng)里自制的房屋產(chǎn)權(quán)證書。

3、聯(lián)建的商品房。聯(lián)建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯(lián)合開發(fā)建設(shè)商品房。提供土地的一方大多數(shù)是通過國家劃撥方式取得土地使用權(quán)，在該土地上建造的房屋只能自用，不得上市出售。因聯(lián)建房屋未向國家繳納地價(jià)款，最終購房者無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。

4、改建房屋。某些企業(yè)或單位，將自有的辦公樓進(jìn)行裝修、改造后進(jìn)行預(yù)售。

5、開發(fā)商從房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃、立項(xiàng)、工程規(guī)劃、工程施工到銷售等未經(jīng)法定程序?qū)徟?，因此該建設(shè)項(xiàng)目違法，購房者也就無法取得商品房產(chǎn)權(quán)證。

二、發(fā)生預(yù)售房屋糾紛怎么辦

1、中止合同的履行。

預(yù)購方在有權(quán)中止合同履行的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知對方，并給預(yù)售方合理的期限，使其恢復(fù)履行能力或提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保，這個(gè)合理期限以不超過30天為宜，通知的方式可以是口頭的或是書面的。在合理期限內(nèi)，預(yù)售方未提供擔(dān)保也未恢復(fù)履行能力，要求預(yù)購房履行合同，預(yù)購方可予以拒絕。在預(yù)售方應(yīng)預(yù)購方要求在合理期限內(nèi)提供了擔(dān)保，則不安抗辯權(quán)消滅，預(yù)購方應(yīng)繼續(xù)履行合同。

2、解除合同和賠償損失。

預(yù)售方在接到中止履行的通知后，不提供擔(dān)保或者提供的擔(dān)保不適當(dāng)，預(yù)購方可以解除合同，并可基于合同法關(guān)于預(yù)期違約的規(guī)定追究購售方的違約責(zé)任。

在商品房預(yù)售中，購房者的實(shí)力遠(yuǎn)弱于開發(fā)商，基于對弱小消費(fèi)者的特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮，各國商品房預(yù)售法律制度都十分注意加強(qiáng)保護(hù)購房者的利益，以預(yù)防糾紛的發(fā)生。但是，實(shí)踐中還是糾紛不斷。購房者不了解法律知識(shí)，很容易被開發(fā)商蒙騙，建議購房者有問題咨詢專業(yè)律師，掌握保護(hù)自己權(quán)益的武器。