一、如何審查開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資質(zhì)

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。

開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式的《商品房預(yù)售合同》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。

二、購(gòu)買(mǎi)無(wú)證預(yù)售房屋有何后果

未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無(wú)證預(yù)售行為。

無(wú)證預(yù)售行為，違反了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由市房地局或區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條第一款第四項(xiàng)的規(guī)定予以處罰。

購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證的期房或者未取得銷(xiāo)售許可證的現(xiàn)房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第二條解釋?zhuān)骸俺鲑u(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！?/p>

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得擅自預(yù)售商品房，也不得以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、選號(hào)、團(tuán)購(gòu)等形式變相預(yù)售商品房，并收取預(yù)售款。購(gòu)買(mǎi)無(wú)《商品房預(yù)售許可證》的商品房存在較大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，咨詢(xún)一下律師，購(gòu)房時(shí)一定要確定開(kāi)發(fā)商是否取得了預(yù)售許可證，不要購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有《商品房預(yù)售許可證》的商品房，以避免矛盾糾紛。