一、商品房交房的日期怎么確定

商品房交付時(shí)間的認(rèn)定，主要涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說(shuō)的“交鑰匙”就算交付使用。

所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)房戶(hù)占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)房戶(hù)。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買(mǎi)房戶(hù)占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當(dāng)然，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買(mǎi)房戶(hù)“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買(mǎi)房戶(hù)，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；交付使用后，即使房屋權(quán)屬證沒(méi)有辦理完畢，房屋可能的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房人承擔(dān)。購(gòu)房人接到書(shū)面通知書(shū)時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受的，自書(shū)面通知書(shū)確定的交付使用之日起，購(gòu)房人承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人約定的除外。這里的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由于買(mǎi)受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，則不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。

二、延期交房是否要支付違約金

商品房延期交房是長(zhǎng)期以來(lái)比較普遍的問(wèn)題，面對(duì)這類(lèi)事件，明智的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是痛痛快快按照合同的約定向購(gòu)房人交付違約金，同時(shí)說(shuō)明情況，贏得客戶(hù)的諒解，而決不是讓矛盾發(fā)展。

延期交房本身就是開(kāi)發(fā)商違約，它的直接后果是給購(gòu)房者帶來(lái)各種各樣的不便：有的原房已賣(mài)，到了約定騰房時(shí)間騰出舊房卻無(wú)處可住；有的已經(jīng)與房屋裝修公司簽訂了裝修協(xié)議交了訂金，卻遲遲不能裝修；有的甚至約定了婚期，因延期入住而不得不一再改變婚期等。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商如果再拒不賠付違約金，糾紛再所難免。

糾紛一旦起來(lái)，開(kāi)發(fā)商的日子并不好過(guò)。購(gòu)房者不停地來(lái)找，開(kāi)發(fā)商要么絞盡腦汁編理由，要么就是躲，要么是“要錢(qián)沒(méi)有，要命有一條”地耍蠻，這些做法都只能使矛盾激化。最后發(fā)展成購(gòu)房人集體上訪，或把開(kāi)發(fā)商告上法庭。

其實(shí)，雙方都折騰得筋疲力盡之后，結(jié)果還得回到起點(diǎn)上來(lái)，開(kāi)發(fā)商最終還要規(guī)規(guī)矩矩賠付違約金，同時(shí)賠付購(gòu)房人的損失。但是大不相同的，開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)大損，這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商也許花幾倍的價(jià)錢(qián)也挽不回來(lái)。

商品房交房的日期要怎么約定是在合同中予以明確呢還是怎樣，如果在合同中沒(méi)有明確約定交房時(shí)間怎么辦，開(kāi)發(fā)商延期交房是否要支付違約金，違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)又是怎樣的，這些問(wèn)題可以咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以在簽訂合同時(shí)請(qǐng)律師幫忙看看如何約定交房時(shí)間以及延期交房違約金的支付等內(nèi)容，謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商抵賴(lài)。