一、商品房交房的日期怎么確定

商品房交付時間的認(rèn)定，主要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當(dāng)然，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由開發(fā)商承擔(dān)；交付使用后，即使房屋權(quán)屬證沒有辦理完畢，房屋可能的風(fēng)險由購房人承擔(dān)。購房人接到書面通知書時，無正當(dāng)理由拒絕接受的，自書面通知書確定的交付使用之日起，購房人承擔(dān)一切風(fēng)險，當(dāng)事人約定的除外。這里的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，則不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。

二、延期交房是否要支付違約金

商品房延期交房是長期以來比較普遍的問題，面對這類事件，明智的開發(fā)商應(yīng)該是痛痛快快按照合同的約定向購房人交付違約金，同時說明情況，贏得客戶的諒解，而決不是讓矛盾發(fā)展。

延期交房本身就是開發(fā)商違約，它的直接后果是給購房者帶來各種各樣的不便：有的原房已賣，到了約定騰房時間騰出舊房卻無處可?。挥械囊呀?jīng)與房屋裝修公司簽訂了裝修協(xié)議交了訂金，卻遲遲不能裝修；有的甚至約定了婚期，因延期入住而不得不一再改變婚期等。在這種情況下，開發(fā)商如果再拒不賠付違約金，糾紛再所難免。

糾紛一旦起來，開發(fā)商的日子并不好過。購房者不停地來找，開發(fā)商要么絞盡腦汁編理由，要么就是躲，要么是“要錢沒有，要命有一條”地耍蠻，這些做法都只能使矛盾激化。最后發(fā)展成購房人集體上訪，或把開發(fā)商告上法庭。

其實，雙方都折騰得筋疲力盡之后，結(jié)果還得回到起點上來，開發(fā)商最終還要規(guī)規(guī)矩矩賠付違約金，同時賠付購房人的損失。但是大不相同的，開發(fā)商的信譽(yù)大損，這一點，開發(fā)商也許花幾倍的價錢也挽不回來。

商品房交房的日期要怎么約定是在合同中予以明確呢還是怎樣，如果在合同中沒有明確約定交房時間怎么辦，開發(fā)商延期交房是否要支付違約金，違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)又是怎樣的，這些問題可以咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以在簽訂合同時請律師幫忙看看如何約定交房時間以及延期交房違約金的支付等內(nèi)容，謹(jǐn)防開發(fā)商抵賴。