一、商品房廣告有沒(méi)有效力

最高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

實(shí)踐中很多開(kāi)發(fā)商還采用在合同的補(bǔ)充條款中將售樓廣告明確排除在合同條款之外的方法來(lái)規(guī)避自己的風(fēng)險(xiǎn)。自三月中旬起，蘇州市區(qū)采用了新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同，明確規(guī)定補(bǔ)充約定中不得約定與本合同內(nèi)容相沖突的、減輕或減免出賣(mài)方責(zé)任的、加重買(mǎi)受方責(zé)任或排除買(mǎi)受方權(quán)利的條款。因此，開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充條款中約定售樓廣告不屬于合同條款的法律效力將不被認(rèn)可。

二、購(gòu)房者看購(gòu)房廣告應(yīng)注意什么

目前房地產(chǎn)業(yè)很大比例的糾紛源自房地產(chǎn)廣告內(nèi)容與真實(shí)的情況嚴(yán)重不符所致。

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在廣告中把房?jī)r(jià)標(biāo)得很低，每平方米僅1500元，但又在后面加了一個(gè)不起眼的“起”字；還有，廣告中所標(biāo)出的價(jià)格只是基本價(jià)，購(gòu)房后還需要支付各種各樣的附加稅費(fèi)等 等。

我國(guó)《廣告法》規(guī)定：廣告不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者；《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》也規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者不得利用廣告或其他方法，對(duì)商品的質(zhì)量、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳。雖然如此，對(duì)開(kāi)發(fā)商做虛假?gòu)V告的懲罰往往只停留在行政處罰上，而對(duì)于購(gòu)房人的損失，卻因?yàn)閺V告具有要約邀請(qǐng)的性質(zhì)而無(wú)法賠償。

在此，提醒購(gòu)房人，不要輕信廣告，一定要作實(shí)地考察后再?zèng)Q定是否買(mǎi)房；另一方面如果可能，在簽約時(shí)，盡量爭(zhēng)取將廣告內(nèi)容寫(xiě)入購(gòu)房合同中。

我國(guó)法律規(guī)定，“一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等違約責(zé)任”。如果售樓廣告屬于要約的，應(yīng)當(dāng)視為合同條款，則開(kāi)發(fā)商必須要按照廣告中的承諾繼續(xù)履行或者采取補(bǔ)救措施。購(gòu)房人最好請(qǐng)律師陪同，把售樓廣告中影響購(gòu)房人利益的內(nèi)容，在購(gòu)房合同中約定清楚，萬(wàn)一將來(lái)發(fā)生什么狀況，也能得到解決。