一、如何確定購房違約金的數(shù)額

對違約金“過高”的程度認(rèn)定總體上應(yīng)采納：一是違約金標(biāo)準(zhǔn)會比較嚴(yán)重影響合同正義，合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)顯失公正；二是違約金失去了其固有意義，其已經(jīng)不再是促進(jìn)合同履行的工具，而成為了合同當(dāng)事人追求的目標(biāo)，當(dāng)事人約定的違約金變成了賭博行為。應(yīng)當(dāng)參照以下具體因素：

（一）參照合同標(biāo)的。

如果合同的標(biāo)的屬于特種物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較高的標(biāo)準(zhǔn)；如果合同的標(biāo)的屬于種類物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較低的標(biāo)準(zhǔn)；如果合同標(biāo)的屬于具有精神意義的物，則可對違約金的標(biāo)準(zhǔn)更開放一些。

（二）參照合同主體的實質(zhì)地位。

對于公用事業(yè)、壟斷企業(yè)、提供供不不應(yīng)求商品和服務(wù)的企業(yè)等處于實質(zhì)優(yōu)勢地位的經(jīng)營主體提供格式違約金條款或準(zhǔn)格式違約金條款，因為合同相對方不具備平等協(xié)商的力量，應(yīng)當(dāng)對優(yōu)勢合同當(dāng)事人提供、相對方當(dāng)事人很難協(xié)商的違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整到與實際損失相當(dāng)?shù)某潭?。具體參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。”

（三）參照合同性質(zhì)。

合同是交易的形式，對于交易內(nèi)容為生活必需品、服務(wù)為生命、健康、身體基本保障提供服務(wù)的合同，應(yīng)當(dāng)基于尊重基本人權(quán)的原則，對于社會弱勢群體的違約金應(yīng)該體現(xiàn)補償性，舍去懲罰性的功能；對于當(dāng)事人平等的經(jīng)濟合同應(yīng)體現(xiàn)對當(dāng)事人的約定的尊重，以不調(diào)整或少調(diào)整為原則。

（四）違約金調(diào)整的幅度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在于促進(jìn)合同當(dāng)事人全面履行合同，因此違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該體現(xiàn)一定的懲罰性，應(yīng)當(dāng)高于守約方實際損失的一定幅度。

（五）參照違約方的過錯程度。

根據(jù)《合同法》合同責(zé)任屬于嚴(yán)格責(zé)任，只要發(fā)生違約行為，違約方就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。但筆者認(rèn)為違約責(zé)任既然屬于民事責(zé)任的一種，在人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的時候，違約金條款就不僅僅屬于合同條款的私法性質(zhì)，更應(yīng)該考慮的是人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的條件，因此違約方的過錯應(yīng)該成為公權(quán)力予以調(diào)整的重要參考因素。因為違約金調(diào)整的幅度體現(xiàn)著對違約行為的懲罰強度，對于不同的過錯應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)不同程度的懲罰，才能罰當(dāng)其錯，體現(xiàn)公權(quán)力干預(yù)的公正性。在具體判斷違約責(zé)任的時候，應(yīng)當(dāng)考查合同雙方在違約中存在的過錯，以及過錯大小。當(dāng)違約方惡意違約的情況下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整，保持對惡意違約方的懲罰；當(dāng)違約方因第三人的原因造成違約時應(yīng)當(dāng)著重體現(xiàn)補償性，減少懲罰性；當(dāng)守約方利用優(yōu)勢地位在自己不可能違約，以追求對方違約金為目的的情況下應(yīng)當(dāng)調(diào)整到與實際損失相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

二、購房違約金的限度是什么

違約金的最低限度為守約方因?qū)Ψ竭`約造成的實際損失，包括直接損失和履行利益的損失；但是對于一般的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，以調(diào)整到實際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。

法律對于違約金的最高限度并沒有明確的規(guī)定，參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上乘以四倍計算違約金。這種做法的法律依據(jù)是最高人民法院1991年8月13日實施的《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見〉的通知》，第6條“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)?！边@種觀點認(rèn)為，最高人民法院對民間借貸的利率作了一個最高額的限定，即不超過銀行同期貸款利率的四倍，該限定與違約金過高的限定存在相同的法律價值取向，即對當(dāng)事人自由約定利率或違約金的強制性調(diào)整，以防止高利貸情況的發(fā)生。

因此，對于其他合同類糾紛約定違約金“過高”的處理可在參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，借鑒民間借貸中四倍的最高額限定標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。對于違約行為自履行義務(wù)開始之日發(fā)生并處于連續(xù)狀態(tài)的，違約金的最高限度應(yīng)當(dāng)以標(biāo)的數(shù)額為基數(shù)；對于部分履約部分違約的，應(yīng)當(dāng)以未履行部分的標(biāo)的額為基數(shù)。

購房違約金不是約定的越高越好。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。建議購房者咨詢一下律師，看如何約定違約金對自己比較有利。