一、開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告怎么辦

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)。要約邀請(qǐng)，又稱為引誘要約，根據(jù)《合同法》第15條之規(guī)定是指：希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請(qǐng)可以向不特定的任何人發(fā)出，也不需要在要約邀請(qǐng)中詳細(xì)表示，無(wú)論對(duì)于發(fā)出邀請(qǐng)人還是接受邀請(qǐng)人，都沒(méi)有約束力。

但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

開(kāi)發(fā)商存在虛假售樓廣告、未按實(shí)宣傳的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、虛假宣傳免責(zé)條款有效嗎

某開(kāi)發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方（開(kāi)發(fā)商）在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同之明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

盡管法律對(duì)什么樣的內(nèi)容符合要約邀請(qǐng)，什么樣的內(nèi)容符合要約條件沒(méi)有十分明確的說(shuō)法。但從廣告法的內(nèi)容來(lái)看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以效果圖、廣告等形式所作出的廣告內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，理應(yīng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

因此，開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)廣告所宣傳的內(nèi)容，也應(yīng)看做是合同的一部分，應(yīng)當(dāng)作為合同義務(wù)來(lái)對(duì)待。但上述條款排除了開(kāi)發(fā)商所做商業(yè)廣告等成為要約的任何可能性，為其進(jìn)行虛假宣 傳、欺騙消費(fèi)者提供了方便。