一、約定認購定金不退還怎么辦

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房 買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能 訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>

商品房認購書屬于預約合同，如果因政策變化或雙方就認購書內容之外的其他條款進行協(xié)商無法達成合意等不可歸責于雙方的事由，開發(fā)商應當向購房者返還定金。而且，如果是開發(fā)商在正式的商品房買賣合同中變更了認購書的內容，而購房者又不同意的情況下，開發(fā)商還應適用定金 罰責，雙倍返還購房者定金。

二、合同能否約定面積誤差不能退房

《合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。”

面積誤差超過一定比例，法律賦予買受人解除合同的救濟權利，合同有約定從約定，無約定按法定。開發(fā)商通過格式條款來排除買受人合同解除權的，該格式條款無效。買受人可以依法行使合同解除權，該權利不得通過約定剝奪之。

商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。首先提醒購房者商品房買賣合同是在購房的時候就簽訂的，在合同中一般對房屋的構造、交房時間及辦理產權證的時間、定金以及面積誤差等都進行約定，以供買賣雙方監(jiān)督對方規(guī)范履約。最好請律師陪同簽訂購房合同，可以有效地避免糾紛。