一、約定認(rèn)購定金不退還怎么辦

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房 買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能 訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

商品房認(rèn)購書屬于預(yù)約合同，如果因政策變化或雙方就認(rèn)購書內(nèi)容之外的其他條款進(jìn)行協(xié)商無法達(dá)成合意等不可歸責(zé)于雙方的事由，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者返還定金。而且，如果是開發(fā)商在正式的商品房買賣合同中變更了認(rèn)購書的內(nèi)容，而購房者又不同意的情況下，開發(fā)商還應(yīng)適用定金 罰責(zé)，雙倍返還購房者定金。

二、合同能否約定面積誤差不能退房

《合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持?！?/p>

面積誤差超過一定比例，法律賦予買受人解除合同的救濟(jì)權(quán)利，合同有約定從約定，無約定按法定。開發(fā)商通過格式條款來排除買受人合同解除權(quán)的，該格式條款無效。買受人可以依法行使合同解除權(quán)，該權(quán)利不得通過約定剝奪之。

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。首先提醒購房者商品房買賣合同是在購房的時候就簽訂的，在合同中一般對房屋的構(gòu)造、交房時間及辦理產(chǎn)權(quán)證的時間、定金以及面積誤差等都進(jìn)行約定，以供買賣雙方監(jiān)督對方規(guī)范履約。最好請律師陪同簽訂購房合同，可以有效地避免糾紛。