一、哪些購房合同無效

1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。我國采取：房地一體主義。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、未專業(yè)房屋所有權(quán)，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，交將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體不明確，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。負(fù)責(zé)共有人可以主張出賣房屋合同無效或者撤銷該合同。

4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣合同無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。

二、簽訂購房合同后不履行怎么辦

1、如果對(duì)方雖然違約，但不是蠻不講理，態(tài)度也不是極為蠻橫，有協(xié)商的意愿，有的還表示只要改變一些交易條件，就同意繼續(xù)履行協(xié)議。

對(duì)這種情況，建議和對(duì)方協(xié)商，從情理上把道理說清楚，希望對(duì)方能按照協(xié)議約定執(zhí)行，如果經(jīng)濟(jì)上可行，也可以適當(dāng)做些讓步，已圖順利履行合同。如果協(xié)商不成，可以通過律師發(fā)送律師函，從法律上把違約的后果和責(zé)任說清楚，通?？梢云鸬浇鉀Q糾紛的作用。也可以請(qǐng)律師或?qū)I(yè)人員和對(duì)方會(huì)談，這樣有利于促成和解意見的達(dá)成。

2、如果合同中確有約定不明的地方，應(yīng)當(dāng)和對(duì)方認(rèn)真協(xié)商，重新達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，解決因?yàn)榧s定不清無法履行的問題，建議在協(xié)商補(bǔ)充意見時(shí)，如有可能盡量邀請(qǐng)律師或?qū)I(yè)一起辦理比較穩(wěn)妥。

3、如果對(duì)方執(zhí)意違約，什么道理都清楚，但就是不想履行合同，有的甚至明確表示，要以承擔(dān)違約責(zé)任的形式解除合同。對(duì)這種情況，建議盡快起訴，沒有別的辦理，拖延訴訟對(duì)買方?jīng)]有任何好處，得到法院判決后，通過強(qiáng)制執(zhí)行才能迫使違約方繼續(xù)履行協(xié)議，法院對(duì)當(dāng)事人違約這種事是會(huì)主持公道的。

但是需要特別注意的是，如果是買方起訴對(duì)方要求繼續(xù)履行協(xié)議，配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的話，買方在起訴的同時(shí)，一定要辦理查封對(duì)方房產(chǎn)的手續(xù)，從法律上限制對(duì)方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，否則對(duì)方如果提前將所售房產(chǎn)另售他人，買方即使得到法院支持繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，也會(huì)因?yàn)闊o法履行而最終得不到房產(chǎn)。如果買方要求對(duì)方退還已付房款并承擔(dān)違約責(zé)任的，也應(yīng)當(dāng)查封對(duì)方的房產(chǎn)，這樣可以確保法院判決之后能夠順利履行判決內(nèi)容，切實(shí)保護(hù)買方的利益。實(shí)踐中得到判決，卻沒有能到執(zhí)行的情況還是比較常見的。

買賣雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議之后，都應(yīng)當(dāng)按照誠實(shí)信用原則嚴(yán)格依照協(xié)議的約定履行。但在實(shí)際生活中常常有些人受到各種因素的影響，在協(xié)議有明確約定的情況下，仍然拒不履行協(xié)議條款，或者找出各種理由不履行協(xié)議。購房者要懂得法律常識(shí)才能維護(hù)自己的合法利益，如果有疑問，可以咨詢律師。