一、因限購令而退房能要求賠償嗎

國家為加強和完善宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場這兩年連續(xù)出臺新的限購，限貸政策，這一政策的出臺對房屋買賣當事人的利益產(chǎn)生了重大影響。

限購政策出臺后出現(xiàn)了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。法院在處理這類案件時，依據(jù)住房限購政策規(guī)定，妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件，確保司法審判與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向相一致的原則處理。

住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，公布實施后確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，一般不認定一方當事人違約。

當事人要求解除合同的，除合同對限購政策或解除合同的條件另有約定外，法院一般會予以支持。合同解除后，出賣人應(yīng)當將已收取的購房款或者定金返還給買受人。

當事人一方因政策限購解除合同后，轉(zhuǎn)而要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，法院一般不予支持。經(jīng)人民法院審查合同解除確實導(dǎo)致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，人民法院會酌情予以支持。

但是需要特別說明的是，如果房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，人民法院將支持守約方的要求對方賠償?shù)脑V訟請求。

二、已設(shè)抵押的商品房能買嗎

1、土地使用權(quán)抵押后再預(yù)售。目前國家對于土地使用權(quán)抵押后能否預(yù)售沒有禁止規(guī)定，因此很多情況是房屋管理部門不審查是否已抵押這一事實，只要符合相關(guān)條件，就頒發(fā)預(yù)售許可證。而銀行一旦行使抵押權(quán)，將該土地使用權(quán)連同土地上新增房屋一起拍賣，買受人將面臨有房無地的處境。許多買受人入住很長時間辦不了產(chǎn)權(quán)證時，事實上是土地使用權(quán)已被抵押給了銀行。

2、在建工程項目抵押后再預(yù)售。在辦理產(chǎn)權(quán)證之前，出賣人可以在建工程設(shè)定抵押取得貸款，因沒有禁止性規(guī)定，有些房地產(chǎn)管理部門對預(yù)售契約給予登記。由于出賣人故意隱瞞房產(chǎn)已抵押的事實，造成絕大多數(shù)買受人在不知情的情況下，購買了已設(shè)定抵押的商品房。

3、多重抵押后再預(yù)售。更為嚴重的是，有的出賣人將同一商品房分別用《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》向不同貸款人辦理貸款抵押，此后又隱瞞抵押事實與買受人簽訂商品房預(yù)售合同，協(xié)助買受人辦理商品房抵押貸款手續(xù)，就會出現(xiàn)同一商品房上存在多個抵押合同。其中，在建工程與商品房期權(quán)最容易形成重復(fù)抵押。

國家為了控制房價出臺了限購令和限價等政策，可是購房者在此之前已經(jīng)簽訂購房合同還能不能退房，退房的話要不要交違約金，如果是已經(jīng)設(shè)立抵押的商品房還能購買嗎，這些問題可以找專業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢清楚，也可以請律師幫忙辦理。