一、購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓期房怎么處理

現(xiàn)階段，我國(guó)的商品房采取的是預(yù)售制度，即開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可以與意向購(gòu)房人訂立合同，收取首付款。通常在開發(fā)商與購(gòu)房人訂立《商品房預(yù)售合同》后至建委頒發(fā)房屋的產(chǎn)權(quán)憑證之前，房屋是沒有產(chǎn)權(quán)憑證的，我國(guó)現(xiàn)行《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未取得產(chǎn)權(quán)憑證的房屋是不能上市交易的，然而，在這個(gè)特殊的期間內(nèi)，存在著部分購(gòu)房人將所購(gòu)期房出售的情況。那么，如果出現(xiàn)上述情況應(yīng)該怎樣處理？

第一，期房的原購(gòu)房人可以與意向購(gòu)買人訂立房屋買賣合同，并在協(xié)議中明確約定待期房原購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)憑證后協(xié)助意向購(gòu)房人辦理過戶手續(xù)。但是，此種方式的風(fēng)險(xiǎn)很大，存在著原購(gòu)房人違約的可能性。

第二，期房的原購(gòu)房人與意向購(gòu)買人和開放商三方達(dá)成一致意見，原購(gòu)房人退房，意向購(gòu)房人重新購(gòu)買該房，相應(yīng)的發(fā)票和合同有開發(fā)商重新辦理。此種方式下，由于開發(fā)商需要將原來的預(yù)售合同廢除，就是說需要到建委重新進(jìn)行“網(wǎng)簽”備案，因此，手續(xù)非常繁瑣，開放商往往采取收取高額“手續(xù)費(fèi)”才同意協(xié)助辦理。這樣就導(dǎo)致此種方式的成本非常高，當(dāng)然，安全性也是最高的。

二、轉(zhuǎn)讓期房必須交手續(xù)費(fèi)嗎

期房的原購(gòu)房人與意向購(gòu)買人和開放商三方達(dá)成一致意見，原購(gòu)房人退房，意向購(gòu)房人重新購(gòu)房的情形中，開發(fā)商收取的“手續(xù)費(fèi)”在性質(zhì)上應(yīng)該屬于違約金，收取的對(duì)象應(yīng)該為期房原購(gòu)房人。因?yàn)椋陂_發(fā)商提供了符合質(zhì)量要求的房屋后，除法定事由和約定事由外，原購(gòu)房人是不允許退房的，因此，如果原購(gòu)房人要求退房，就應(yīng)該屬于根本違約，開發(fā)商收取相應(yīng)費(fèi)用應(yīng)該定性為對(duì)違約購(gòu)房人收取的違約金。但是，在房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)的現(xiàn)階段，該筆違約金的承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到意向購(gòu)買人的頭上。

預(yù)售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn)，還未到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記，預(yù)購(gòu)人并沒有獲得商品房產(chǎn)權(quán)，即沒有取得商品房所有權(quán)，而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后，根據(jù)預(yù)購(gòu)合同享有要求開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將房產(chǎn)過戶到預(yù)購(gòu)方的權(quán)利。因此，預(yù)購(gòu)時(shí)預(yù)購(gòu)方只獲得了期待將來取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。預(yù)售房屋的轉(zhuǎn)讓有很多不確定性，必須符合法律的規(guī)定才能轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓期房雙方最好請(qǐng)專業(yè)律師見證，防范糾紛的發(fā)生。