一、房屋配套設(shè)施包括哪些

配套設(shè)施在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條中表述為房屋的“相關(guān)設(shè)施”，一般包括基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施；基礎(chǔ)設(shè)施指供暖、供電、供水、小區(qū)景觀(guān)、小區(qū)內(nèi)道路、停車(chē)場(chǎng)等等；公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的配套。

配套設(shè)施或稱(chēng)房屋相關(guān)設(shè)施，從其與房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系上可作兩類(lèi)區(qū)分。

一類(lèi)是商品房小區(qū)范圍內(nèi)的配套設(shè)施，或稱(chēng)之為區(qū)內(nèi)私有配套，其權(quán)屬性質(zhì)應(yīng)屬房產(chǎn)小區(qū)共有共用的私產(chǎn)，如小區(qū)內(nèi)的電梯、綠化、道路等。一般的公寓式商品房住宅小區(qū)屬典型的建筑物區(qū)分所有，業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)具有復(fù)合性，由專(zhuān)有所有權(quán)、公用部分持分權(quán)（共有所有權(quán)）及成員權(quán)三要素構(gòu)成，區(qū)內(nèi)配套應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主共有所有權(quán)所及于物業(yè)范圍。

第二類(lèi)是商品房小區(qū)范圍外的配套設(shè)施與條件，如公交線(xiàn)路、商場(chǎng)等，可稱(chēng)為周邊公共配套，其可能是政府因房產(chǎn)區(qū)域安排而統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的配套設(shè)施，或者是自然形成的區(qū)位條件，但權(quán)屬上并非歸于房產(chǎn)小區(qū)附屬私有，而是另有公有或私有權(quán)屬。以上區(qū)內(nèi)私有配套和周邊公共配套與房產(chǎn)均有使用功能與房?jī)r(jià)上的關(guān)聯(lián)，其在合同里如何約定，決定了相關(guān)合同責(zé)任的處理。

二、發(fā)生房屋配套設(shè)施糾紛怎么辦

涉及配套設(shè)施的合同約定應(yīng)區(qū)分不同情況處理。

1、區(qū)內(nèi)私有配套設(shè)施，屬合同給付標(biāo)的（房屋及所在小區(qū)）范圍，無(wú)疑應(yīng)屬合同義務(wù)，對(duì)此房產(chǎn)商負(fù)有按約交付的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即配套給付不能或遲延的違約責(zé)任。

2、周邊公共配套設(shè)施，系合同給付標(biāo)的范圍外具有配套意義的公共設(shè)施或環(huán)境條件，房產(chǎn)商對(duì)此不負(fù)有作成、交付的義務(wù)，客觀(guān)上也無(wú)能為力。而且一般不負(fù)必須告知的義務(wù)。

房產(chǎn)區(qū)位及周邊環(huán)境等概況購(gòu)房者可自行通過(guò)公共信息渠道了解，但是如果房產(chǎn)商售房時(shí)予以宣揚(yáng)甚至在合同文書(shū)中明確表述，則負(fù)有如實(shí)告知義務(wù)。合同義務(wù)除給付義務(wù)之外，還包括附隨義務(wù)，即以誠(chéng)實(shí)信用原則為依據(jù)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)給付義務(wù)以最大可能滿(mǎn)足債權(quán)人給付利益（輔助功能），或維護(hù)對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)利益（保護(hù)功能）而附隨合同關(guān)系衍生的合同義務(wù)。

周邊公共配套設(shè)施于房產(chǎn)有著效用利益關(guān)系，是房產(chǎn)重要的價(jià)值元素，不入合同敘明，購(gòu)房者自行判斷，若納入合同作為標(biāo)的狀況敘明，則房產(chǎn)商應(yīng)負(fù)真實(shí)告知的附隨義務(wù)，以輔助購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的標(biāo)的圓滿(mǎn)狀態(tài)。對(duì)于所告知周邊公共配套設(shè)施不具備，房產(chǎn)商是否構(gòu)成虛假陳述或欺詐，應(yīng)綜合配套不到位的原因、對(duì)購(gòu)房者實(shí)際利益的影響、房產(chǎn)商在合同表述及履行上的過(guò)錯(cuò)等情況進(jìn)行認(rèn)定，如房產(chǎn)商作了虛假承諾，以至對(duì)購(gòu)房者的訂約初衷和房屋使用有較大影響的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（違反告知附隨義務(wù)的違約責(zé)任）。

然而，小區(qū)周邊環(huán)境條件不在房產(chǎn)商掌控之內(nèi)，訂約時(shí)房產(chǎn)商所告知已經(jīng)具備的或者尚在規(guī)劃預(yù)計(jì)之中的公共配套設(shè)施以后發(fā)生變化，只要房產(chǎn)商原告知情況基本客觀(guān)，可以免責(zé)，購(gòu)房者應(yīng)自負(fù)此預(yù)期意外落空的風(fēng)險(xiǎn)。

商品房住宅小區(qū)的配套設(shè)施、條件，包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化、景觀(guān)設(shè)施、服務(wù)場(chǎng)所，以及區(qū)位、周邊商業(yè)、交通設(shè)施等，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同之標(biāo)的房屋，具有附屬性、延伸性使用價(jià)值，在一定程度上成為房屋品質(zhì)與價(jià)值的重要關(guān)聯(lián)因素。如果發(fā)生糾紛，購(gòu)房者可以在律師的協(xié)助下，根據(jù)合同的約定，考量配套設(shè)施與房產(chǎn)的效用關(guān)系等情況進(jìn)行處理。