一、購房者如何簽訂房屋認購書

1、為避免買賣雙方事后發(fā)生爭議，從買受人的角度出發(fā)，建議買受人在簽訂認購協(xié)議中明確約定，買受人應(yīng)在認購協(xié)議約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款。如雙方就商品房買賣合同條款未達成一致意見，自約定的期限屆滿之次日，雙方簽訂的認購協(xié)議自動解除，出賣人應(yīng)于認購協(xié)議解除后約定的期限內(nèi)將已收取的定金退還買受人。

2、買受人必須在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)，與出賣人協(xié)商正式合同的內(nèi)容并應(yīng)留下書面記錄，避免出現(xiàn)如因故未能簽訂正式合同，出賣人以買受人未進行過協(xié)商或買受人因無法證明與出賣人進行過協(xié)商而導(dǎo)致定金被沒收的情形。

二、如何防范房屋認購書風(fēng)險

開發(fā)商采用《認購書》的形式銷售樓盤。近兩年，隨著房價的飆升，開發(fā)商不再急于出售手中的樓盤，而是往往采取捂盤的方式拖延銷售時間，謀取利益最大化。因此，開發(fā)商想出與意向購買人簽訂《認購書》的方式銷售房屋。通常《認購書》書中僅寫明購房意向和訂金，不寫明房屋的具體情況和相關(guān)違約責(zé)任等，因此，這種認購書在法律上無法認定為《預(yù)售合同》，而且，開發(fā)商將《認購書》中的訂金寫成言字旁的“訂”，因此，面對開發(fā)商毀約，購房人又無法適用“定金罰則”，可見，開發(fā)商是早有準(zhǔn)備。這樣一來，《認購書》不但達到了開發(fā)商收取部分訂金，回籠資金的目的，還免去了開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價后承擔(dān)違約責(zé)任的可能。

怎樣防范這種風(fēng)險呢？此種風(fēng)險是非常難避免的，這完全取決于意向購買人的購房需求，如果需求強烈，那么即使風(fēng)險非常高，購買人也愿意簽訂《認購書》；相反，如果意向購買人的購房需求不強烈，那么購買人一般不會簽訂《認購書》。在與開發(fā)商簽訂法律文件時，一定要判斷該文件是《預(yù)售合同》還是《認購書》，如果是后者，然后再判斷定金是否能使用“定金罰則”，同時最好能夠明確違約責(zé)任，以最大限度地保護自身權(quán)益。

認購協(xié)議系由出賣人制訂，國家有關(guān)行政機關(guān)對訂立認購協(xié)議無限制性規(guī)定，因此，出賣人和買受人對認購協(xié)議內(nèi)容均要認真審核，尤其應(yīng)注意認購協(xié)議中設(shè)置的對買受人不公平的條件。購房者最好請專業(yè)律師審核合同，因為有時候如果認購書具備符合商品房買賣合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同，購房合同直接影響著購房者的利益。