一、售樓廣告有法律效力嗎

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

由以上規(guī)定可以看出，商品房的銷售廣告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內(nèi)容具有法律約束力：1、出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體規(guī)定的；2、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。

二、如何防范開發(fā)商夸大宣傳風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商可能存在夸大宣傳樓盤的情況。在這個(gè)階段中，往往開發(fā)商印制大量的宣傳單來(lái)宣傳自己樓盤的優(yōu)勢(shì)，通常這些宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況，通過這種方式來(lái)吸引更多的購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)參觀沙盤，定購(gòu)預(yù)售房屋，同時(shí)，開發(fā)商還會(huì)特地找來(lái)大量的“房托”，烘托預(yù)售當(dāng)天的氣氛，影響意向購(gòu)買人的心理，促成交易。

怎樣防范這種風(fēng)險(xiǎn)呢？可以采用扁鵲先生的“聞、問”的方式。所謂“聞”，就是指聽開發(fā)商的預(yù)售人員介紹樓盤的話語(yǔ)，每個(gè)人員是否都不同，是否與宣傳資料有出入，所謂“言多必失”，聽的時(shí)間長(zhǎng)了就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的漏洞；所謂“問”就是指在預(yù)售現(xiàn)場(chǎng)要多問其他意向購(gòu)買人，聽取其他人的意見，此外，還要多問開發(fā)商的預(yù)售人員問題，可能的話對(duì)開發(fā)商預(yù)售人員的承諾進(jìn)行錄音，然后與開發(fā)商的管理層確認(rèn)承諾的真實(shí)性。通常，開發(fā)商發(fā)放的宣傳資料從法律性質(zhì)上來(lái)講只能認(rèn)定為“要約邀請(qǐng)”，因此，購(gòu)買人在訂立合同后，交付房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的房屋與宣傳資料中的有出入，但又苦于沒有證據(jù)證明，所以，購(gòu)房人應(yīng)該保留好開發(fā)商的樓盤宣傳資料和固定售樓人員的語(yǔ)音證據(jù)，更有利的保護(hù)自己的權(quán)益。

商品房廣告及其相關(guān)資料是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣傳樓盤、吸引購(gòu)房人的主要方式。依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此，購(gòu)房者最好委托律師把銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，在商品房買賣合同中約定清楚。