一、商品房面積誤差如何處理

產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是商品房計(jì)價(jià)的最終依據(jù)。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，因而產(chǎn)生了面積誤差的糾紛問題。按套（單元）計(jì)價(jià)時(shí)，是以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位，不涉及到單位建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)問題，因而就無從談起面積差異處理問題。法律、法規(guī)就按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)產(chǎn)生面積差異作出了相關(guān)的規(guī)定。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式；若沒有約定或約定不明確的，可以按以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同的，法院不予支持；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同、返還已經(jīng)支付的房屋價(jià)款及其同期的銀行利息；

3、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以同意繼續(xù)履行合同；

此時(shí)，又要分為兩種情況處理：

一是當(dāng)房屋實(shí)際面積大于合同約定面積時(shí)候，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房屋價(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，而面積誤差比超出3%部分的價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人；

二是當(dāng)房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)候，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的價(jià)款及其利息由開發(fā)商退還給購(gòu)房人，面積誤差比超過3%部分的價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還給購(gòu)房人。

可見，法律的意圖在于給開發(fā)商的不誠(chéng)信予以懲罰。特別是當(dāng)房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)候，面積誤差比超過3%部分的價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還給購(gòu)房人。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)商品房面積差異的處理往往以附件、補(bǔ)充協(xié)議、雙方約定的名義出現(xiàn)，如：不論誤差多少，只按多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算。這實(shí)際則是不執(zhí)行房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人的規(guī)定；特別是將消費(fèi)者在面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)所應(yīng)享有的退房權(quán)利一筆勾銷。此條款違反了民法的基本原則，同時(shí)也侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。

所以，房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)這種權(quán)利的約定。

二、商品房面積縮水能否退房

我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)商品房面積誤差的處理辦法作出明確規(guī)定，一種是按合同約定處理的方式；另外一種是雙方未作約定時(shí)，按照《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定，合同未作約定的，按以下原則處理：

面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，如果買受人不退房，誤差比在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商返還買受人；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。