一、購房合同如何約定違約責(zé)任

違約責(zé)任包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違 約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、 不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò)，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗 力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在千分之0。5至1之間。

二、簽訂購房合同應(yīng)注意什么

簽約過程是締約雙方對各自權(quán)利義務(wù)進(jìn)行取舍的過程，一旦簽字確認(rèn)，只要內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定就有法律效力，因此，請君擦亮雙眼，慎重簽約，特別是對付款日期、交房日期、辦證日期、房屋質(zhì)量保證條款等內(nèi)容要格外謹(jǐn)慎。商品房買賣合同訴訟糾紛絕大部分來自對上述四項(xiàng)內(nèi)容的違反。

對于付款日期，購房者要掂量、根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來確定；對于逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任的約定一定要嚴(yán)格，最好是約定逾期每日支付購房總房款的百分之幾或千分之幾。實(shí)踐中，很多買賣雙方在合同中只對逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任約定了一個(gè)總數(shù)：比如購房款的千分之五或百分之一。這樣，賣方違約成本很低，有的違約狀態(tài)持續(xù)八年甚至十年以上。

合同是盈利的橋梁，同時(shí)也是糾紛產(chǎn)生的淵源。總結(jié)眾多購房業(yè)主的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，購房過程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，就出現(xiàn)在房屋買賣合同的簽訂環(huán)節(jié)上。信息不對稱就難保合同條款的公正；產(chǎn)權(quán)不落實(shí)就讓業(yè)主入住成了泡影；開發(fā)商故意違約就把購房者卷入了無休止的訴訟之中。建議購房者請專業(yè)律師陪同簽訂購房合同，避免糾紛發(fā)生。