一、購(gòu)房合同霸王條款有哪些
1、“本廣告為要約邀請(qǐng)，一切圖片、文字說(shuō)明以合同為準(zhǔn)?！?/p>
《合同法》第15條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！备鶕?jù)最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第3條規(guī)定情形，該廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2、“出賣人在售房過(guò)程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說(shuō)明的外，均僅供買受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權(quán)?！被蛘摺凹追教峁┑氖蹣琴Y料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對(duì)于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有最終解釋權(quán)。”
根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。即經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利。
3、“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到“XXXXX”售樓現(xiàn)場(chǎng)與甲方簽定《商品房買賣合同》及其它相關(guān)文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷售而無(wú)需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且上述定金不予退還?！?/p>
此條款僅對(duì)認(rèn)購(gòu)人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對(duì)出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷售管理辦法》第22條及最高法《解釋》第4條規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還。
4、“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方?！被蛘摺俺鲑u人有權(quán)無(wú)償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項(xiàng)目開(kāi)放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意?！?/p>
此條款侵害了業(yè)主權(quán)利。《物權(quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
二、如何識(shí)別不可抗力約定
不可抗力是開(kāi)發(fā)商常常用來(lái)抗辯的事由，因此在商品房買賣合同中開(kāi)發(fā)商經(jīng)常對(duì)不可抗力做出擴(kuò)大的約定，例如約定“不可抗力包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、暴雨、臺(tái)風(fēng)、法律法規(guī)及政策變化、政府主管機(jī)關(guān)、測(cè)量機(jī)構(gòu)原因?qū)е卵诱`、誤差以及由于水、電、燃?xì)獾裙檬聵I(yè)部門原因?qū)е滤?、電、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施的安裝不能按計(jì)劃完成等非賣方能夠預(yù)見(jiàn)、控制并可避免的事件?！?/p>
這些內(nèi)容看上去很有道理，但其實(shí)不可抗力條件是法律上明確規(guī)定的，即必須具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的特點(diǎn)，該條約定人為擴(kuò)大了不可抗力的適用范圍，將已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到的各種風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定為不可抗力，目的是為將來(lái)賣方違約提供免責(zé)借口。
現(xiàn)實(shí)中各樓盤銷售人員又往往會(huì)夸口“保證”稱客戶可以購(gòu)房，可以按揭，這些都需要消費(fèi)者特別注意?？梢匝?qǐng)律師陪同簽訂購(gòu)房合同，找出霸王條款簽訂有利于購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。
