一、哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效

《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！痹摋l規(guī)定對(duì)合同依法成立后的法律效果—對(duì)當(dāng)事人的法律約束力作出了規(guī)定?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”該條規(guī)定，對(duì)合同的生效要件作了規(guī)定。上述兩條規(guī)定，對(duì)合同的約束力與合同的效力（生效）進(jìn)行了區(qū)分。

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)符合一般合同生效要件：

（1）當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（2）意思表示真實(shí)；

（3）合同內(nèi)容合法。

另外，不得違反《合同法》第五十二條的規(guī)定。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同未采取書(shū)面形式的效力。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同為要式合同。未采用書(shū)面形式，合同不能有效成立。另外，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記時(shí)，必須向登記機(jī)關(guān)提交書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。

3、沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記不影響合同的效力。作為房屋所有權(quán)變動(dòng)要件的登記行為并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的法定要件，欠缺這一要件并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

二、購(gòu)房者能否收回預(yù)付款

預(yù)付款是指在合同成立后，一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ街Ц兜牟糠纸疱X(qián)。它只是一種支付手段，其目的是作為合同履行的誠(chéng)意，解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺，并不具有擔(dān)保性質(zhì)。該款能否退回，要看合同的約定。有約定按約定執(zhí)行；沒(méi)有約定的，則按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)此，建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款。當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用?！?/p>

商品房銷(xiāo)售有現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售之分，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)買(mǎi)受人而言相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，畢竟房子已經(jīng)建成，買(mǎi)受人可以先看房后簽訂合同；期房銷(xiāo)售也叫預(yù)售，俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，房子的具體模樣靠模型、相關(guān)宣傳資料和設(shè)計(jì)參數(shù)等來(lái)確定。因此，開(kāi)發(fā)商交付的房屋與合同約定或買(mǎi)受人預(yù)期的房屋可能存在不完全一致的情形，相對(duì)而言，期房風(fēng)險(xiǎn)較大。不論現(xiàn)房銷(xiāo)售還是期房銷(xiāo)售，簽訂購(gòu)房合同都應(yīng)審慎，最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師陪同簽訂。