一、商品房認購書中的定金能否返還

商品房買賣認購書是為了將來簽訂買賣合同而設的預約合同，符合合同成立的要件，是獨立的合同。商品房司法解釋第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。因此，在判斷要不要返還定金時要考慮以下問題。

1、一般情況下，認購書是為了將來簽訂買賣合同擔保的，所交的定金時一種立約定金，誰違反了認購書條款，誰就承擔違約責任，如果買受人不愿意繼續(xù)履行，即不愿意簽訂正式的買賣合同，那么是要受定金罰則出發(fā)的。

2、在特殊情況下，定金時要返還的，即不可歸責于當事人原因（或不可歸責于買受方），比如雙方均無違約行為，只是就某些條款協(xié)商不一致，此處的某些條款應當認定為認購書以外的屬于買賣合同的主要條款。開發(fā)商的銷售廣告如果具備了買賣合同的條款，而開發(fā)商不執(zhí)行的話，那么就是不可歸責于買受方的原因，買受人可以要求返還定金。

二、認購書中的違約責任

1、開發(fā)商應該承擔的違約責任有哪些呢？開發(fā)商如果不與認購者簽訂房屋買賣協(xié)議該怎么辦呢？認購人有權要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預售合同或者商品房買賣合同。但由于法律并不強制平等主體之間訂立民事合同，所以要實現(xiàn)這一權利，是非常困難的。而在房價波動不大時，認購人有權要求開發(fā)商雙倍返還定金。在房價上漲明顯時，認購人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開發(fā)商賠償差價損失。

2、認購人應該承擔的違約責任。在認購人違約不與開發(fā)商訂立預售合同的，法院通常不會要求認購人承擔繼續(xù)履行簽訂預售合同或者簽訂商品房買賣合同的責任，這是因為法律并不強制平等主體間簽訂民事合同。開發(fā)商通常會沒收定金，對于房價下跌比較多的，開發(fā)商可以要求認購人另行賠償部分差價損失。

3、關于商品房認購書有關定金的約定。寫明了是“定金”的，適用定金規(guī)則，認購人違約的，開發(fā)商可以沒收定金，開發(fā)商違約的，認購人可以要求雙倍返還定金。對于寫的是訂金、保證金等的，如果沒有對其含義進行特別說明的，則不適用定金規(guī)則。需要提醒的是，購房者應該謹慎對待商品房認購書中有關定金的約定，這往往是開發(fā)商用于套牢購房者的手段，我們在簽訂二手房認購書時，應該盡量避免繳納定金的情況。

為了快速銷售商品房，開發(fā)商往往先與購房者簽訂商品房認購書，一旦購房者不想購買房屋時，開發(fā)商就以違約而不返還定金。可購房者其本身對認購書并不了解，有的甚至都不知道認購書的內(nèi)容而稀里糊涂的簽訂，所以在簽訂認購書之前最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，看看商品房認購書的內(nèi)容有哪些，其中繳納的定金能否返還，認購書中的違約責任有哪些，應如何承擔，只有弄明白這些問題，才可以安心的簽訂商品房認購書。