一、如何簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為了避免糾紛的發(fā)生，以下方面的內(nèi)容最好在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)加以明確：

1、有的銷(xiāo)售方會(huì)口頭同意一旦購(gòu)房者不買(mǎi)房時(shí)房產(chǎn)商將返還購(gòu)房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時(shí)卻全部否定，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容以書(shū)面形式明確約定；

2、購(gòu)房者最好在簽訂正式合同時(shí)，對(duì)因合同的某些條款無(wú)法與房產(chǎn)商達(dá)到一致時(shí)的處理方式也以書(shū)面的形式加以約定；

3、有的開(kāi)發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，就要求購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，購(gòu)房者應(yīng)該要求在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確物業(yè)管理公司及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

4、有些開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，之后由于房產(chǎn)漲價(jià)就主張預(yù)購(gòu)無(wú)效，再以更高的價(jià)格出售給他人。為避免發(fā)生類(lèi)似情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)商將預(yù)售許可證號(hào)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)清楚。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛如何處理

1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

（1）“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的情形分析。

出賣(mài)人具備訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條件而不訂立，能否判決當(dāng)事人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同？ 一般認(rèn)為，有效成立的合同應(yīng)當(dāng)被實(shí)際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當(dāng)事人的意思。”

但商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當(dāng)事人意思自治的過(guò)程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強(qiáng)制當(dāng)事人雙方訂立合同的話，實(shí)際上其效力與本約沒(méi)有區(qū)別。最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條并沒(méi)有賦予商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制訂立本約的效力，而是認(rèn)為“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。” 約定簽約時(shí)間屆至?xí)r出賣(mài)人尚未取得售房資格，出賣(mài)人要求訂約的，如何處理？

（2）違反商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。

商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無(wú)明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。

因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴(lài)?yán)?？出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對(duì)信賴(lài)?yán)尜r償額的約定。

2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前簽訂的文件，但是并不是說(shuō)一定要先簽認(rèn)購(gòu)書(shū)才可以簽買(mǎi)賣(mài)合同，有的開(kāi)發(fā)商就要求購(gòu)房者必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)才可以，遇到這樣的情形就有必要先咨詢專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，看看是否必須簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，如何簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)比較好，如果發(fā)生認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛怎樣處理才能更好的保護(hù)自身的合法權(quán)益，這些問(wèn)題律師可以幫您解答，更能幫您解決糾紛。