一、如何區(qū)分購(gòu)房定金與訂金

在購(gòu)買商品房、二手房時(shí)的“定金”指的是如果賣房者違約，就要雙倍返還定金。和“定金”諧音的還有一個(gè)詞兒--“訂金”，不但發(fā)音一樣，含義也非常接近，以至于很多人認(rèn)為這兩個(gè)詞兒沒(méi)什么區(qū)別。其實(shí)不然，雖只有一字之差，但是帶來(lái)的法律后果是不一樣的。從字面上理解，這兩個(gè)詞兒細(xì)細(xì)品來(lái)就有一點(diǎn)區(qū)別?！岸ń稹焙卸ㄏ铝?、定了的意思，而“訂金”有預(yù)訂的意思。

定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。在房產(chǎn)交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；賣方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。從上述描述可以看出，定金應(yīng)該書面約定，賣方違約時(shí)，是需要雙倍返還的。而訂金并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，如果賣方違約，無(wú)法具備定金的法律效力，通俗點(diǎn)講，也就是無(wú)需雙倍返還的。

二、購(gòu)房如何避免定金糾紛

1、購(gòu)房者在進(jìn)行房屋交易時(shí)，在認(rèn)購(gòu)合同中，一定要寫清所交認(rèn)購(gòu)金是“定金”。

因?yàn)榘凑铡蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！奔s定為“定金”才能更有效保護(hù)雙方權(quán)利。

2、如果進(jìn)行房屋交易時(shí)，無(wú)法約定為“定金”，只能出現(xiàn)“訂金”時(shí)， 也可以對(duì)訂金進(jìn)行詳細(xì)的約定。按照《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第二十二條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受方返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！?

認(rèn)購(gòu)書中的定金，在不同的情況下具有不同性質(zhì)。如果開發(fā)商和購(gòu)房者就商品房買賣合同（購(gòu)房合同）的內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致的，那么，就不屬于違約情形，購(gòu)房合同無(wú)法簽訂時(shí)購(gòu)房定金可以要回來(lái)。而且定金與訂金在法律后果上有明顯的不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎對(duì)待。如有疑問(wèn)，建議及時(shí)咨詢律師。