一、購買二手房應(yīng)注意什么

（一）明清產(chǎn)權(quán)預(yù)防產(chǎn)權(quán)陷阱

1、共有產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證上有共有人的姓名，出賣共有產(chǎn)權(quán)的房屋只有共有人都同意出賣才能可以，所以購買共有產(chǎn)權(quán)房屋如只有一人到場(chǎng)：須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時(shí)才可以購買。如果出賣人在國(guó)外的委托書要經(jīng)其所在國(guó)公證機(jī)關(guān)公證并經(jīng)我國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證。

2、對(duì)于房改房，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。

3、對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房該公房單位都保留了優(yōu)先回購權(quán)，一般不能上市出售。

4、對(duì)于農(nóng)村自住房要慎購：因農(nóng)村自住房只允許本村鎮(zhèn)的具備住房條件的人才可以購買。城鎮(zhèn)居民不能購買。

5、對(duì)產(chǎn)權(quán)有糾紛，產(chǎn)權(quán)不清，無產(chǎn)權(quán)的房子，不能購買，因這些買賣合同不能受法律保護(hù)。

（二）購買二手“期房”風(fēng)險(xiǎn)最大

因?yàn)槭袌?chǎng)變化較大，期房交易時(shí)間較長(zhǎng)，往往在具備交易的時(shí)候，房屋的價(jià)值發(fā)生巨大的變化，于是糾紛繁多。在出讓方取得房地產(chǎn)所有權(quán)前，如果一方受到利益驅(qū)動(dòng)發(fā)生合同發(fā)生糾紛，購買方的合法權(quán)益很難得到保護(hù)。因此要簽訂一份合法有效的合同至關(guān)重要。

（三）實(shí)地查看房屋

1、對(duì)照房屋所有權(quán)證所登記的房屋坐落位置與實(shí)地查看的房子所處的位置是否一致。

2、實(shí)地查看房屋時(shí)要核對(duì)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證原件。

3、了解房屋的實(shí)際情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施和物業(yè)管理。

4、對(duì)于物業(yè)管理要通過多方了解其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況。

5、了解一下房屋是否有租賃，租期何時(shí)結(jié)束。因買賣不破租賃，如出讓方無法讓租用人按時(shí)搬出，購房者得到思想準(zhǔn)備。

二、二手房買賣面積有誤差怎么辦

新商品房發(fā)生面積誤差時(shí)，如無其他約定，應(yīng)當(dāng)按照下列方式解決：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起（一般為30日）內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商返還買受人，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

二手房買賣則不一定按照以上的方式解決。

二手房買賣中影響二手房定價(jià)的因素很多，比如房屋環(huán)境因素、房屋質(zhì)量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業(yè)管理質(zhì)量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價(jià)位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒有約定“房屋的單價(jià)或是房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，所以一般認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計(jì)價(jià)。

根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣雙方一般都會(huì)親自到實(shí)地看房。買賣雙方對(duì)房屋的實(shí)際情況包括面積情況都非常清楚。所以一般情況下，二手房都是按套計(jì)價(jià)，并非按每平米單價(jià)出售，因此不存在補(bǔ)交面積差價(jià)款的問題。當(dāng)然，如前所述，如果在合同中明確約定“該房屋按每平米單價(jià)計(jì)算”的除外。

合同是預(yù)防糾紛的最有效的保障，使用合同范本，尤其要簽訂詳細(xì)的補(bǔ)充條款，對(duì)付款方式交房的具體細(xì)節(jié)都要有明確的約定，各種情況的違約責(zé)任要具體且有可執(zhí)行行。建議請(qǐng)律師代為簽訂是有效的方法。