一、購買二手房應(yīng)注意什么
對(duì)于購買二手房來最重要的是把房子的來龍去脈搞清楚。
第一，要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的《房屋所有權(quán)證》等相關(guān)文件。出賣方還沒有領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，一定要讓其出示《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、契稅發(fā)票等文件，并向相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。為慎重起見，購房者可前往擬交易房屋所在地的房管或建設(shè)部門進(jìn)行調(diào)查核實(shí)相關(guān)證書、文件及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。
第二，房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，其他共有人是否同意出售。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
第三，二手房交易前，買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有國(guó)家和相關(guān)行政、司法機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等查封。
第四，應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)要求出賣方解除抵押，方可辦理過戶等事宜。
第五，要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。如經(jīng)濟(jì)適用房，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易。如是“央產(chǎn)房”，則需要出賣方取得《央產(chǎn)房上市審批表》，否則將存在交易履行不能的風(fēng)險(xiǎn)。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。
此外，還要看所購二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn)；看房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系；應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理、戶籍登記等相關(guān)問題。
二、如何避免二手房交易陷阱
1、產(chǎn)權(quán)狀況陷阱
定金協(xié)議或買賣合同簽訂前，應(yīng)到房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止轉(zhuǎn)讓情形。如果事先未引起重視，到辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，則可能給購房人造成很大的損失。
2、房屋類型陷阱
定金協(xié)議簽訂前應(yīng)查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權(quán)證，并根據(jù)產(chǎn)權(quán)證等記載確定房屋類型。避免實(shí)際交易時(shí)才發(fā)現(xiàn)由于尚未取得產(chǎn)權(quán)證而不具備交易條件，或所購房屋類型不符合購房人需要而造成損失。例如，需要的是非居住用房，則應(yīng)購買商業(yè)用房，因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。若購買住宅房，購房人將無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期用途。
3、合同簽訂人陷阱
根據(jù)產(chǎn)權(quán)證確定產(chǎn)權(quán)人，若部分產(chǎn)權(quán)人或由非產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，應(yīng)要求其提供未到場(chǎng)產(chǎn)權(quán)人出具的委托書。否則若未到場(chǎng)產(chǎn)權(quán)人以合同簽訂人未取得委托主張合同未成立，購房人僅能向合同簽訂人追究締約過失責(zé)任，即由于合同未成立造成的直接損失，且舉證責(zé)任在購房人。
4、模糊付款方式陷阱
買賣合同應(yīng)對(duì)付款流程及交易中各項(xiàng)事項(xiàng)作出明確、具體約定。履行過程中常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明，或付款時(shí)間與過戶時(shí)間等的先后順序不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。
總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購房者除了要向出賣方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)的不至于有所遺漏。必要時(shí)，可聘請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行陪同購房，以避免不必要的糾紛產(chǎn)生，造成當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)損失。
