一、二手房交易違約情形有哪些

在房價變動頻繁的當(dāng)今，一些二手房交易中的賣房人缺乏市場交易的誠信意識，易受非法經(jīng)濟利益的驅(qū)使，企圖以惡意毀約的不誠信手段來牟取房屋價格上漲帶來的非法收益。

在這種非法動機的驅(qū)使下，失信違約的表現(xiàn)可以概括為六大典型行為：一是惡意拖延交付房屋；二是惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更也就是過戶手續(xù)；三是拒絕受領(lǐng)買房人交付的購房款；四是無理由故意退還購房款；五是以不充分、不正當(dāng)?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買賣合同，不再履行；六是在辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)前進行“一房二賣”或者“一房數(shù)賣”或者無交易基礎(chǔ)的惡意過戶，故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實際履行的后果。

由此引發(fā)的損害賠償是一個在二手商品房買賣糾紛中常見的問題，一般發(fā)生在合同履行中的違約產(chǎn)生的賠償責(zé)任與合同被撤銷或被宣告無效后產(chǎn)生的締約過失責(zé)任。這一問題與二手商品房交易中的其他問題交織并存，在一房多賣、連環(huán)買賣、陰陽合同、共有房屋、無證售房、中介問題、承租人優(yōu)先購買權(quán)等糾紛中均有可能出現(xiàn)。

二、如何確定房屋差價損失

差價損失的法律依據(jù)在于合同法第一百一十三條第一款之規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”

房屋買賣與其他買賣合同不同的一個特點在于，守約方如要達到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當(dāng)前市場價購入或賣出房屋。由于房地產(chǎn)市場是波動的，當(dāng)前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價格之間存在差價。這種差價就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時應(yīng)該能夠預(yù)見到的。

二手商品房交易損害賠償諸問題中，由于近年來房價波動較大，房屋差價損失就成為司法實踐中的一個焦點問題。守約的買受人損失的認(rèn)定還會綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預(yù)見的因房屋升值而產(chǎn)生的差價。購房者若受損失，可以咨詢律師，具體認(rèn)定一下自己的損失，以免無法得到全部補償。