一、買賣二手房有什么注意事項(xiàng)

1、產(chǎn)權(quán)人未簽字

一些業(yè)主為了賣出更高的價(jià)格又不想承擔(dān)違約責(zé)任，在放盤時(shí)就找好了“后路”，比如自己名下的房產(chǎn)，以配偶或親屬的名義到中介機(jī)構(gòu)放盤，或者夫妻雙方共有的房產(chǎn)單方放盤，而一些中介機(jī)構(gòu)為搶房源根本不加審查，在這種情形下，因?yàn)楹炗喓贤黧w并非房產(chǎn)所有人，賣方簽約后一旦不想賣房，可以“名正言順”地毀約，無須承擔(dān)任何責(zé)任。而按法律規(guī)定，法院也只能判合同無效。

2、了解房屋的性質(zhì)

由于國(guó)家對(duì)一些特殊種類的房產(chǎn)在交易時(shí)有限制性的交易規(guī)定，作為購(gòu)買人一定要了解，你所購(gòu)買的房屋屬性是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等中的哪一類。

3、合同約定不明引起爭(zhēng)議

二手房交易絕大多數(shù)都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，買賣房屋的合同文本也由中介提供格式文本，這些格式合同對(duì)一些內(nèi)容約定不明確，是產(chǎn)生交易糾紛的重要原因之一。

糾紛癥結(jié)：違約責(zé)任是二手房買賣合同中的主要條款之一，但現(xiàn)行的中介合同文本對(duì)這一問題卻規(guī)定得比較模糊，一般都只約定“定金罰則”——沒收定金或雙倍返還定金。但在房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅波動(dòng)的情形下，數(shù)額不大的定金不足以阻止違約行為的產(chǎn)生，也不能夠彌補(bǔ)善意履行合同一方的損失。這種情況常常導(dǎo)致“耍賴者”肆無忌憚地違約。

另外，格式合同文本中還有一些條款對(duì)買賣雙方履行義務(wù)的先后順序約定不明，容易使買賣雙方相互僵持，從而影響交易。比如，在按揭買賣房屋的情形下，格式合同文本中一般會(huì)約定買方交納定金后，賣方要辦理贖樓手續(xù)，買方則向銀行申請(qǐng)貸款并獲取銀行出具的《貸款承諾書》，但誰先誰后的順序并不明確，如果一方在簽訂合同后反悔了，就以此為由拖著不履行自己的義務(wù)，從而使整個(gè)環(huán)節(jié)陷入僵持最終引起糾紛。

4、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

在準(zhǔn)備購(gòu)買二手房確定價(jià)格前必須進(jìn)行實(shí)地查看，這樣就可以了解該房目前是否處于出租狀態(tài)，對(duì)于正在出租的房屋，買方一定要賣方出示承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。

二、出賣人逾期交付房屋怎么辦

按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時(shí)沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過了合同約定的時(shí)間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

購(gòu)買二手房時(shí)，一定要注意簽訂二手房買賣合同。就是一些口頭約定或承諾，最好也簽進(jìn)合同中，這樣才能充分維護(hù)好自己的權(quán)益，避免產(chǎn)生糾紛時(shí)對(duì)方不認(rèn)賬。關(guān)于簽訂二手房買賣合同的事宜，購(gòu)房者最好事先了解相關(guān)的法律規(guī)定與政策，或者直接請(qǐng)律師陪同簽訂，避免遺漏了相關(guān)事項(xiàng)，引發(fā)糾紛。