一、購買的商品房有瑕疵怎么辦
1、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同。
處理方式：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效（但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效）。
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
3、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
4、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。
處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。
處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
6、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
二、無力履行購房合同能否解除
通常情況下，如果適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，買方仍有條件繼續(xù)履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四條規(guī)定：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。樓市新政帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購銷雙方來說，都因沒有商量余地而必須接受，無條件執(zhí)行。但如果只讓買方承擔(dān)首付提高、利息增加后果，并非公平。
購房者在簽合同時(shí)，可以在律師陪同下，詳細(xì)地把質(zhì)量要求以及付款問題寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)等；合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。什么時(shí)候付款、如何付款等詳細(xì)約定在合同中。避免糾紛發(fā)生后，不知道如何解決。
