一、銀行貸款減少能否退房

房屋買賣合同是一種標的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當事人在訂立合同時往往對合同內(nèi)容有較為全面的認識，對自身合同義務(wù)的履行及風險有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當有充分、合理的預(yù)見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會當然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。

但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

二、退房能否索要已交定金

能否退回定金，得看合同是否約定“貸不到款或不足，必須自籌資金補足。”如果有，購房人必須履約合同；如果沒有，則因樓市新政引發(fā)的房貸變更屬不可歸責于當事人的事由，也就應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定處理，即：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！?/p>

購房者在退房前可以咨詢律師，看自身是否符合退房條件。如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調(diào)沒有結(jié)果，再選擇訴訟。