一、限購(gòu)令下購(gòu)房應(yīng)注意什么

自去年“國(guó)十條”頒布以來(lái)，中央和地方政策頻頻出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策 國(guó)家限貸，限購(gòu)，禁購(gòu)等房產(chǎn)調(diào)控直接影響，合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，不屬于民法上“不能預(yù)欠、不能避免和不能克服”的情形，因此，政策不屬于法律上的不可抗力。但可歸屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條、第23條款的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”據(jù)此，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，可以得到法律支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

1、因限購(gòu)、禁購(gòu)無(wú)法履行的合同該怎么處理？

調(diào)控政策出臺(tái)前訂立的合同確因限購(gòu)、禁購(gòu)政策無(wú)法履行的，當(dāng)事人雙方均可請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還買受人，出賣人請(qǐng)求買受人繼續(xù)履行合同，運(yùn)用定金罰則或者承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支付，但同立訂合同而實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用，可酌情考慮。

2、可否以限貸為由請(qǐng)求解除合同？

未明確是以轉(zhuǎn)款方式付款的買受人以限貸政策影響為由，請(qǐng)求解除原訂合同的，一般不予支付。

明確以按揭貸款支付的，由買受人舉證證明現(xiàn)不用同首付款比例提交、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致其無(wú)法履約，并以此請(qǐng)求解除合同的，人民法院可予以支付。

3、二手房同新政沖突而解除是否還要承擔(dān)中介費(fèi)？

二手房買賣合同因新政影響解除后，中介方面可以請(qǐng)求買賣雙方當(dāng)事人支付其實(shí)際支出的必要費(fèi)用以及合理的報(bào)酬。但對(duì)未予明碼標(biāo)價(jià)、虛假誤導(dǎo)、炒賣房號(hào)等以及其他違反《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處理辦法》等規(guī)定的收費(fèi)，是得不到法律上的支付。

最后，還要提醒買房人如果以他人名義規(guī)避新政限購(gòu)、禁購(gòu)的很可能導(dǎo)致合同無(wú)效。

二、發(fā)生房屋買賣糾紛怎么辦

1、求助于消費(fèi)者協(xié)會(huì)商品房購(gòu)銷產(chǎn)生爭(zhēng)議，解決過(guò)程中單個(gè)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商相比處于弱勢(shì)，購(gòu)房者可將商品房購(gòu)銷糾紛投訴于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者協(xié)會(huì)，求助消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)相關(guān)商品房購(gòu)銷糾紛的買賣雙方進(jìn)行調(diào)解、處理問(wèn)題。

2、向政府主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解處理針對(duì)所購(gòu)商品房存在的與購(gòu)房合同不符、施工質(zhì)量、延期交付、物業(yè)管理、虛假?gòu)V告、收費(fèi)等問(wèn)題，購(gòu)房者可向包括地方建設(shè)委員會(huì)、規(guī)劃委員會(huì)、房管局、工商管理等相關(guān)政府主管部門(mén)投訴并申請(qǐng)調(diào)解、處理。

3、向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)定應(yīng)由行政機(jī)關(guān)處理的行政爭(zhēng)議之外的糾紛，如購(gòu)房合同的履行等問(wèn)題，購(gòu)房者可依據(jù)購(gòu)房合同的仲裁條款或雙方另行簽訂的仲裁協(xié)議向約定的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)，仲裁委員會(huì)的仲裁結(jié)果對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。

4、通過(guò)法院司法途徑購(gòu)房者通過(guò)協(xié)商、調(diào)解無(wú)法解決的房地產(chǎn)爭(zhēng)議問(wèn)題，可通過(guò)司法途徑，向地方法院提起訴訟解決相關(guān)問(wèn)題。小貼士：購(gòu)房者在選擇解決房地產(chǎn)爭(zhēng)議的途徑時(shí)，應(yīng)立足于解決問(wèn)題，分清不同的法律、利害關(guān)系，而不要引起訟爭(zhēng)。

針對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中自身權(quán)利受到侵害的情況，購(gòu)房者可以以口頭、書(shū)面等多種形式與房屋銷售方直接溝通，指出問(wèn)題并商議解決辦法。但是大多時(shí)候，協(xié)商無(wú)法解決問(wèn)題，反而會(huì)擴(kuò)大糾紛。購(gòu)房者可以咨詢專業(yè)律師，在律師的指導(dǎo)下，學(xué)校一些處理糾紛的技巧。