一、消費者購買二手房應(yīng)注意什么

二手房屋買賣合同的違約責(zé)任同房價走勢密切相關(guān)，當(dāng)房屋價格上漲時，賣方違約的可能性就會上升，當(dāng)房屋價格下跌時，買方違約的可能性就會上升。房屋買賣是一項重大決定，消費者在買賣房屋時一定要慎重、謹(jǐn)慎。

廣大消費者在購買房屋時要注意以下幾點：

1、對房屋進(jìn)行嚴(yán)格的實地考察。要親自到房屋所在地對房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的驗收質(zhì)量報告、房屋是否遭受過嚴(yán)重的破壞等情況作出嚴(yán)密的調(diào)查，來確保買到的房屋沒有質(zhì)量瑕疵。

2、確認(rèn)房屋真正的所有權(quán)人。二手房買賣糾紛案件多會涉及夫妻共有問題。所以在買賣房屋時，首先要查不動產(chǎn)登記簿初步確定房屋的所有權(quán)人；其次要詢問打聽房屋是不是二人以上共同共有的即是否是夫妻共有財產(chǎn)或者是家庭共有財產(chǎn)，因為這涉及到無權(quán)處分問題。

3、在履行過程中，必然要涉及到產(chǎn)權(quán)過戶登記這一事項，不進(jìn)行過戶登記則不會發(fā)生物權(quán)變動的效力，此時就可能會出現(xiàn)“一屋二賣”的情況，會出現(xiàn)第三人善意取得的問題。此時買房就可以在合同中商定一定的擔(dān)保條款增加賣方的違約成本。

二、二手房買賣可退房的情形

1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的

有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。

2、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的

共有房屋形成的原因一般是：

（1）因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；

（2）因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有；

（3）因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；

（4）因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。

3、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的

開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

二手房交易風(fēng)險主要包括交易合同的風(fēng)險、交易手續(xù)的風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)過戶風(fēng)險等?？偠灾?，任何交易都是有風(fēng)險的，在復(fù)雜的交易過程中要保證自己的合法權(quán)益，聘任專業(yè)房產(chǎn)律師陪同購房，為交易保駕護(hù)航也是一個不錯的選擇。