一、購房二手房應注意什么

1、能否購買尚未還清貸款的二手房？

在貸款尚未還清之前，貸款銀行均對出賣人享有抵押權(quán)，一旦出賣人不能按期向銀行還款，銀行即有權(quán)就出賣人的房屋進行拍賣，并以拍賣所得款項償還出賣人對銀行的欠款，在此情況下，不論出賣人是否已經(jīng)取得該套房屋的房產(chǎn)證，在貸款尚未還清的情況下，均無法辦理房屋的過戶登記手續(xù)，出賣人只有清償貸款解除抵押后才能夠就該房屋進行交易，并為買受人辦理過戶登記，故購買貸款尚未還清的二手房，因無法及時辦理房屋過戶登記手續(xù)存在較大風險。

2、購買尚未還清貸款的二手房必須要簽三方協(xié)議嗎？

首先，應清楚三方協(xié)議的概念，所謂三方協(xié)議即是指房屋買方、賣方和中介三方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上就房屋交易有關(guān)事項達成一致所簽訂的協(xié)議，一般來說，房屋交易只需買賣雙方簽訂合同即可，而不需由中介參與。而實踐中往往由中介、買方和賣方三方共同簽訂協(xié)議，緣由除中介公司作為信息提供方有盈利需要外，很重要的一點，在于為合同的履行增加保障，特別是對于尚未還清貸款的房屋交易，因在還清貸款前房屋無法進行過戶，給買方權(quán)利的實現(xiàn)帶來較大風險，故在三方協(xié)議中，通過約定由中介公司對買賣雙方按約定履行合同義務提供擔保，在一方違約的情況下要求中介公司承擔連帶責任，能夠從更大程度保障合同的順利履行。

二、購買二手房怎么簽訂三方協(xié)議

1、應審查合同簽訂主體是否適格

對于買受人來說，審查出賣人和中介公司的主體資格十分必要，審查出賣人資格時，首先應明確其是否為該房屋的唯一所有人，如果該房屋還有其他共有人，則簽訂買賣合同時須有其他共有人的簽字或書面的同意聲明，否則，買賣合同很可能因其他共有人的反對而導致無效或被撤銷；其次，該房屋是否存在查封、抵押情形，上述情況買受人可通過查看房屋房產(chǎn)證原件及到房管部門查詢等方式進行確認。對于中介公司的審查，主要從公司的營業(yè)資質(zhì)及信譽狀況兩方面進行考察，盡量選擇口碑信譽良好的公司作為合同簽訂方，否則，一旦履行過程中出現(xiàn)糾紛，中介公司難以起到有效保障作用。

2、在協(xié)議內(nèi)容應具體、明確。

在協(xié)議中，應對房屋的位置、面積、價款，付款方式，稅費承擔方式，交付期限，過戶時間，違約責任，爭議的解決方式等內(nèi)容進行明確約定，特別對于貸款尚未還完的房屋交易，在合同中應著重對貸款還款事宜以及房屋過戶進行詳細約定，如賣方要求買方替賣方還清剩余貸款再履行過戶手續(xù)的，則在協(xié)議中務必將買方替賣方還款的金額及操作方式，還貸及過戶的期限寫明，同時就雙方違反上述義務時的違約責任進行明確約定，并要求中介承擔相應的連帶責任，此外，根據(jù)情況，還可由買方在銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，將購房款項存入該賬戶，約定出賣人只有在房屋解除抵押，為買受人辦理房屋過戶登記后才能取得相應的房屋價款，以進一步確保買受人能夠取得房屋所有權(quán)，實現(xiàn)合同目的。

3、一旦出現(xiàn)違約情形影響協(xié)議履行的，應盡快采取相應措施將損失降至最低限度。

協(xié)議履行過程中任何一方出現(xiàn)違約情形的，相對方都應盡快采取相應措施要求違約方履行約定義務，一般可通過口頭協(xié)商、書面函告等方式，如經(jīng)協(xié)商不成的應根據(jù)協(xié)議約定的方式通過法律渠道解決爭議，追究對方的違約責任，以將損失減少至最低限度。

近兩年二手房交易市場不斷升溫，伴隨而來的法律糾紛及風險亦隨之增多，特別是對于房貸尚未還清的二手房，能否交易，交易中又存在著很多風險。如果購房者對尚未還清的二手房交易問題不是很了解，或者遇到了此類糾紛，最好咨詢房產(chǎn)方面的專業(yè)律師，了解尚未還清的二手房交易的法律風險及規(guī)避方式，避免損失。