一、購(gòu)買(mǎi)商品房的必經(jīng)步驟是什么

品房交易的程序不同于普通商品買(mǎi)賣(mài)，一般分現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)與期房買(mǎi)賣(mài)兩種，主要有以下五個(gè)步驟：

1、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，售樓人員必須將房屋有關(guān)情況告知購(gòu)房者，如樓書(shū)、預(yù)售許可證、何時(shí)交房等。購(gòu)房者根據(jù)自身的實(shí)際情況決定是否與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，購(gòu)房者要向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。此程序非必經(jīng)步驟。

2、簽訂預(yù)售或出售合同。如果是現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)，則由購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂出售合同。如果是預(yù)售商品房，則簽訂預(yù)售合同，目前本市采用的是2000版預(yù)售合同示范文本。

3、辦理合同登記備案手續(xù)。一般來(lái)說(shuō)，預(yù)售合同或出售合同自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的合同盡管有效，但不得對(duì)抗第三人。

4、辦理交房手續(xù)。在房屋滿足合同中約定的交付條件后，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的通知及時(shí)辦理交房手續(xù)，繳納物業(yè)管理費(fèi)和維修基金等。

5、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。預(yù)售、出售的房屋一般自交房后90日內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商代辦或購(gòu)房者自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證，即俗稱的“小產(chǎn)證”。

二、商品房有質(zhì)量問(wèn)題怎么辦

房屋質(zhì)量問(wèn)題可以分為兩大類，

第一大類是所謂的質(zhì)量瑕疵，即房屋質(zhì)量雖然不符合合同約定或者國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，但是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)屬合格或者該質(zhì)量問(wèn)題并未嚴(yán)重影響正常居住使用。在這種情況下，如在房屋在保修期內(nèi)，買(mǎi)受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。買(mǎi)受人無(wú)權(quán)解除房屋銷(xiāo)售合同（即買(mǎi)受人無(wú)權(quán)退房）。

第二大類，是指房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，即房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。在這種情況下，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同（退房）并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失（該損失包括買(mǎi)受人向銀行貸款發(fā)生的利息損失，以及解除合同造成未能獲取同等條件下房屋升值部分的損失）。如買(mǎi)受人不想解除合同，并且房屋質(zhì)量缺陷可以修復(fù)至符合有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

如果房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，并且無(wú)法將房屋修復(fù)至符合有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，或者雖能修復(fù)但不宜修復(fù)的，根據(jù)目前的法律規(guī)定和相關(guān)司法實(shí)踐，買(mǎi)受人僅有權(quán)解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，如果買(mǎi)受人堅(jiān)持要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，交付符合法律規(guī)定和協(xié)議約定的房屋的，法院將不會(huì)支持。