一、如何辨別房屋預售廣告

根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料視為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及其相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”以及《合同法》第15條第2款第十五條“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約”，樓盤廣告在符合以下三個條件時，應當視為邀約而非要約邀請：

1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施做出了說明和允諾；

2、該說明和允諾是具體明確的；

3、該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響。

二、購房人如何預防房屋預售廣告風險

1、不能輕信開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料。開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料如果不滿足上述的三個條件，則為要約邀請，不具有法律效力，所以購房人最好進行實地考察，不能被開發(fā)商夸大其詞的宣傳迷惑。

2、在合同中落實開發(fā)商的宣傳廣告以及承諾，使其成為合同條款，增強對開發(fā)商的約束力，避免空口無憑。

違反了作為合同條款的廣告許諾，開發(fā)商應當承當違約責任。當商品房銷售廣告中的相關內容依法具有合同條款的地位時，開發(fā)商違反此項內容中確定的義務即應承擔違約責任。購房人應提高自己的維權意識，注重辨別售樓廣告，最好咨詢一下專業(yè)律師，聽取專業(yè)的法律意見。