一、買房應(yīng)注意哪些問題

消費者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核開發(fā)商的銷售許可文件。

消費者目前在市場上購買的主要是期房。期房，并不是一個法律概念，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。期房買賣適用的主要是商品房預(yù)售買賣制度。對于開發(fā)商出售的期房是否符合預(yù)售條件，消費者主要是要審查開發(fā)商提供的“五證”。所謂“五證”，是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》。“五證”中最主要的應(yīng)該看兩證，一個是《國有土地使用證》，一個是《商品房預(yù)售許可證》。一般說來，開發(fā)商取得了《商品房預(yù)售許可證》，消費者就可以放心購買。特別要提醒的是，購房者查驗“五證”的時候一定要看原件，因為復(fù)印件很容易作弊。此外，在查驗《商品房預(yù)售許可證》時，消費者要注意查驗其內(nèi)容和范圍與消費者準(zhǔn)備購買的房屋是否一致、相符，確定所要預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。消費者還可以向開發(fā)商索要《商品房預(yù)售許可證》的編號，在房屋管理局的網(wǎng)站上通過查詢，了解其真實性。

如果購買現(xiàn)房，消費者的法律風(fēng)險相對較小。現(xiàn)房的情況又有兩類：一類是房屋已經(jīng)辦理了初始登記，開發(fā)商已經(jīng)取得了房屋的房產(chǎn)證，此時消費者需要仔細(xì)查驗欲購房屋的房屋權(quán)屬登記手續(xù)即房產(chǎn)證；另一類是房屋還未辦理房屋權(quán)屬證書，此時可按照購買期房的程序查驗相關(guān)手續(xù)。

二、購房合同無效能退房嗎

依據(jù)合同法的規(guī)定：合同被確認(rèn)無效以后，沒有履行的，不再履行；已經(jīng)履行的，要停止履行。所以，只要商品房買賣合同被法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)無效的，買受人都可以實現(xiàn)退房的目的。商品房買賣合同無效的情況有：

1、商品房買賣中開發(fā)商的項目開發(fā)違法。

沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》等，項目被確認(rèn)違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，會導(dǎo)致商品房買賣合同無效，合同無效的出賣人應(yīng)承擔(dān)購房者因此造成的全部損失。

2、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同無效。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

特別提示：在起訴前出賣人已取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同可以認(rèn)定有效。也就是說，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時，出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經(jīng)取得的，如果買受人再主張合同無效，法院可以不予支持。因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應(yīng)在得知該事由后抓緊時間立即主張，以避免因猶豫不決、拖沓而喪失最佳訴訟時機。

這里需要注意的是：第一，簽訂商品房買賣合同時，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假的預(yù)售許可證；第二、出賣人出于故意；第三、在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證。

3、出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，商品房買賣合同無效。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。

房屋已經(jīng)抵押的事實，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設(shè)定抵押，抵押權(quán)在先，因此，將直接影響買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記。此時，買受人可以向法院主張確認(rèn)商品房買賣合同無效。

這里需要注意的是：第一，抵押權(quán)在先；第二、出賣人故意隱瞞。

在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應(yīng)該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。但是，有些賣房人為了追求經(jīng)濟利益，往往處處設(shè)置陷阱，買房人防不勝防，建議購房者在簽訂購房合同時，咨詢專業(yè)律師或者委托律師簽訂合同。