一、如何設定房屋買賣定金

關于定金的設定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。

目前，在商品房買賣過程中，當購房人選中滿意的樓盤，與開發(fā)商達成初步意向時，開發(fā)商通常都要求購房人簽訂認購書。這些認購書一般會約定商品房的具體位置、面積、價款以及應當交納法人預付款、定金、押金等等、一般只有寫明“定金”字樣，才能適用定金法則。購房定金是立約定金，旨在保證正式簽訂商品房買賣合同。

二、未訂立購房合同即返還定金嗎

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>

據(jù)此，是否適用定金罰則，要看未能訂立商品房買賣合同的原因是什么。

具體而言，如果合同一方無故不按照約定的時間到約定的地點簽訂商品房買賣合同或是擅自改變雙方已經(jīng)同意的條款，比如說房子的基本情況等，因而導致合同沒有簽定，則屬于“因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”，要適用定金罰則。如果商品房買賣合同沒有簽訂是由于不可抗力或是雙方之前沒有提及的簽約細節(jié)和其他條款，則屬于“不可歸責于當事人雙方的事由”。

目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。所以，買受人應慎重與開發(fā)商約定定金，如有疑問，可咨詢專業(yè)律師。