一、購房補充協(xié)議陷阱有哪些

1、項目竣工時間陷阱

條款：“買方已知悉并接受本合同項下的房地產(chǎn)項目系分期開發(fā)，本項目土地出讓合同書及其補充協(xié)議中規(guī)定的公共設(shè)施的交付時間，不遲于本房地產(chǎn)項目全部竣工交付的時間。”

該條款將公共設(shè)施的交付時間定在本房地產(chǎn)項目全部竣工，與本合同房產(chǎn)竣工時間分開，可使公共設(shè)施完成時間交付可后于房地產(chǎn)項目時間。換言之，即使小區(qū)的公共設(shè)施未建好，會所未完成，綠化、道路未搞好也可交樓，業(yè)主也不得追究發(fā)展商。

2、裝修質(zhì)量陷阱

條款：“本合同約定，房屋的具體裝置、修飾標(biāo)準(zhǔn)以本合同附件二約定為準(zhǔn)，買方同意按上述標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)狀進(jìn)行接收。裝置、裝修和裝飾的保修期限，以產(chǎn)品生產(chǎn)廠家規(guī)定的保修期為準(zhǔn)。房屋及設(shè)施交付業(yè)主后，裝置、裝修和裝飾如需維修，由業(yè)主直接向生產(chǎn)廠家提出，賣方負(fù)責(zé)向業(yè)主提供生產(chǎn)廠家的聯(lián)系方式?！?/p>

該條款約定房屋及設(shè)施交付業(yè)主后，裝置、裝修、裝飾如需維修，由業(yè)主直接向生產(chǎn)廠家提出，這實際上是將質(zhì)量責(zé)任推向廠家。法律規(guī)定，房屋質(zhì)量（包括裝修、裝飾），在保修期內(nèi)，由發(fā)展商負(fù)責(zé)。

3、業(yè)主驗收陷阱

條款：“買方確認(rèn)：賣方擬交付的房地產(chǎn)座向，戶型、竣工測繪面積和房屋附屬設(shè)施設(shè)備與本合同約定相符，且賣方取得《竣工驗收備案收文回執(zhí)》時，即具務(wù)合格交付條件，買方應(yīng)按合同約定辦理入伙手續(xù)。除此以外，若房屋存在其他質(zhì)量問題，買方有權(quán)要求賣方在《質(zhì)量保證書》規(guī)定的保修責(zé)任，但無權(quán)拒絕辦理入伙手續(xù)，賣方不承擔(dān)因此造成的延期交樓的違約責(zé)任?！?/p>

業(yè)主在入伙時，有對所購房屋的驗收權(quán)利。如不合格，有權(quán)拒絕收樓。而該條款約定賣方取得《竣工驗收備案收文回執(zhí)》時，即具合格交付條件，買方就要辦入伙手續(xù)，實際是剝奪了業(yè)主對所購房屋的驗收權(quán)利。

4、按揭付款陷阱

條款：“買方以按揭方式付款的，須在本俁同簽訂之日起十五個工作日內(nèi)辦妥銀行按揭貸款手續(xù)并支付房款，如買方逾期未辦妥手續(xù)支付房款或因買方原因被銀行拒絕批準(zhǔn)貸款，買方應(yīng)當(dāng)在接到賣方通知之日起的七個工作日內(nèi)與賣方達(dá)成新的付款方式，逾期視作為違約，賣方有權(quán)解除合同?！?/p>

如果發(fā)展商同意買方按揭方式付款，而因買方的申請未被銀行批準(zhǔn)，這屬于不可歸責(zé)雙方的事由，不得追究任何一方的違約責(zé)任，購房合同應(yīng)予解除。而本條款約定買方按揭付款未能得到銀行批準(zhǔn)，在七天內(nèi)要變更付款方式，否則違約。實際上是將不可歸責(zé)雙方的事由，強加到買方頭上。因為買方購房是因資金不足才向銀行申請貸款，如銀行不批，以其他方式付款的可能性很少。因此，將買方的申請未被銀行批準(zhǔn)當(dāng)作買方作違約處理，是不公平的。

二、如何簽訂購房補充協(xié)議

1、房屋所有權(quán)證辦理的時間需要做補充協(xié)議

盡管從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒有直接關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實踐中，房屋所有權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務(wù)。因此需要讓發(fā)展商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項義務(wù)以確保購房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求發(fā)展商承擔(dān)由此給購房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。

2、將貸款不能辦理的責(zé)任承擔(dān)寫進(jìn)補充協(xié)議

由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而貸款是否會得到批準(zhǔn)主要依賴發(fā)展商提供的擔(dān)保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。因此應(yīng)該在補充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于發(fā)展商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。

幾乎所有的開發(fā)商都會在商品房買賣合同中存在著不同程度的霸王條款。這些合同由開發(fā)商提供的預(yù)先擬定，一些條款開放商是在有意識的逃避責(zé)任、損害著購房者的權(quán)益的不平等格式。因此，購房者需要簽訂購房補充協(xié)議，明確自己的需求。簽協(xié)議時，應(yīng)慎重對待每一合同細(xì)節(jié)，拿不準(zhǔn)的地方最好提前咨詢一下專業(yè)律師，明白利害關(guān)系，不要隨意簽訂補充協(xié)議。