一、簽訂商品房買賣合同應(yīng)注意什么

簽訂商品房買賣合同應(yīng)注意的幾個問題。

1、開發(fā)商未取得預(yù)售證，與購房者簽訂《訂購書》、《認(rèn)購書》等，并收取定金。

根據(jù)現(xiàn)行法律，開發(fā)商未取得預(yù)售許可證的，不得對外銷售房屋。但是，現(xiàn)實中很多開發(fā)商會以訂購書、認(rèn)購書等形式與擬房房者簽訂訂購協(xié)議或者認(rèn)購協(xié)議，并要求購房支付一定的定金。

在這樣的訂購或者認(rèn)購協(xié)議中，一般會約定如果購房者不在規(guī)定的時間內(nèi)簽訂正式《商品房買賣合同》視為違約，開發(fā)商有權(quán)處分訂購房屋并不退還定金等條款，購房者一旦支付了定金，在與開發(fā)商就正式《商品房買賣合同》條款進(jìn)行協(xié)商談判時，會比較被動。有定金和協(xié)議作籌碼，售房人員一般不會再對合同條款進(jìn)行修改，并以不簽訂正式合同不退定金相威脅，很多購房者即使對個別條款有意見，也不得不接受。很多業(yè)主找到我們時，都說一交定金，就會有一種“被套住”了的感覺。

雖然我們認(rèn)為，根據(jù)最高法的司法解釋，如果因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致不能簽訂正式商品房買賣合同的，以訂購或者認(rèn)購為由收取的定金應(yīng)當(dāng)返還，但真正開發(fā)商耍賴起來，為一二萬元的定金去和他打一場官司，很多人覺得在時間、精力和成本上不是很值得。

2、交房條件：監(jiān)理公司驗收合格。

現(xiàn)在的商品房買賣合同交房條件中，一般開發(fā)商喜歡選擇“商品房經(jīng)監(jiān)理公司驗收合格”，履行合同的時候，往往由開發(fā)商單方委托的監(jiān)理公司進(jìn)行驗收，很多人會對驗收的權(quán)威性和公正性提出懷疑，但根據(jù)合同的約定，只要開發(fā)商提供了監(jiān)理公司的驗收合格證明，購房者再以未達(dá)到交付條件作拒絕收房的抗辯理由，將很難得到法院的支持。

3、逾期交房的免責(zé)條款：

我們知道，根據(jù)法律的規(guī)定，如遇不可抗力，可以免除因此而造成的責(zé)任。其實，不可抗力條款是法定的免責(zé)條款，即使合同不作約定，依法也可免責(zé)。但開發(fā)商往往在合同中約定除不可抗力之外的其他條款，或者在合同中對不可抗力作擴(kuò)大解釋，擴(kuò)大其免責(zé)的范圍，將正常情況下可以預(yù)見、可以避免、可以克服的事由亦約定為免責(zé)事由或者擴(kuò)大解釋為不可抗力事由，以減輕其可能承擔(dān)的責(zé)任。

二、如何應(yīng)對購房格式條款

商品房買賣中的格式條款注意事項：

一般商品房買賣用的合同都是范式的，但是，一些情況下也可能變成是格式合同，但是這其中的認(rèn)定，也頗具有爭議性，但是，如果很明顯的剝奪對方主要權(quán)利的或者加重對方責(zé)任的條款可認(rèn)定為格式條款，這就需要購房人仔細(xì)甄別。

主要的是，當(dāng)事人要特別注意涉及權(quán)利義務(wù)的條款，一旦在上面簽字了，法院一般會認(rèn)為開發(fā)商是和購房人進(jìn)行過協(xié)商，如果后果很不利，購房人也要承擔(dān)，所以購房人要慎重。

一旦出現(xiàn)糾紛，由于已由購房者簽名的合同在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以對合同中的某些內(nèi)容進(jìn)行增添或者修改，這往往給購房者帶來被動。購房者可以向律師求助，在律師的協(xié)助下簽訂購房合同，另外，購房者最好保留一份合同復(fù)印件，并要求開發(fā)商在復(fù)印件上蓋章注明原件已交由其辦理備案手續(xù)。