一、購買期房如何簽訂認購書

在簽訂認購書時應明確以下內容：

1、有的銷售方會口頭同意一旦購房者不買房時房產(chǎn)商將返還購房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時卻全部否定，所以購房者應當將相關內容以書面形式明確約定；

2、購房者最好在簽訂正式合同時，對因合同的某些條款無法與房產(chǎn)商達到一致時的處理方式也以書面的形式加以約定；

3、有的開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費標準的前提下，就要求購房者在認購書中承諾接受物業(yè)管理服務，購房者應該要求在認購書中明確物業(yè)管理公司及費用標準；

4、有些開發(fā)商在沒有取得預售許可證的情況下預售房屋，之后由于房產(chǎn)漲價就主張預購無效，再以更高的價格出售給他人。為避免發(fā)生類似情況，購房者應當要求房產(chǎn)商將預售許可證號在認購書中寫清楚。

二、購買的期房能退嗎

購買期房后可以退房的具體情形大致如下：

1、商品房買賣合同實質條款異于認購書內容的。

商品房交易通常采用先簽認購書后簽商品房買賣合同的方式，從性質上講商品房認購書屬帶未決條款的預約。由于合同主要條款已經(jīng)確定，合同已經(jīng)成立，對未決事項雙方應繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認購書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理，此時買方有權拒簽，并要求返還定金。

2、開發(fā)商未取得相應的批準、證件

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對商品房預售限定了嚴格的條件，其中取得商品房預售許可證是開發(fā)商預售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預售許可證進行預售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業(yè)主有權要求退房。

3、開發(fā)商單方變更規(guī)劃

在簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設計，買方有權要求解除合同，并要求開發(fā)商支付相應賠償金。

4、按揭未獲批準

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十三條規(guī)定，因不可歸責于買方的事由導致不能簽訂商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買方有權請求解除合同。

5、先賣后抵、一房二賣或先抵后賣

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，或隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人有權要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償。

在期房合同合法有效的情形下，在退房的消費者中，有很大一部分買受人提出退房的原因是：房價下跌過快過多，時隔幾天，前后房價有幾萬甚至幾十萬的價差，心理承受不了。在這種情形下，購房者提出退樓或降價補償?shù)囊蟛缓侠?，開發(fā)商沒有責任和義務滿足這些要求。但是，并不是說購買的期房絕對不可以退房，期房在特定情況下是可以退房的。建議購房者在退房前咨詢一下專業(yè)律師，自己的情形是否屬于能夠退房的情形，否則要承擔違約責任。