一、開發(fā)商逾期交房怎么辦

1、賣方向買方交付房屋即通知買方入住時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

2、賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房?jī)r(jià)款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實(shí)際交付之日止，逾期超過一定期限的（如3—6個(gè)月），則買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房?jī)r(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

二、怎么認(rèn)定逾期交房造成的損失

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對(duì)違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為確定逾期交房給購(gòu)房者造成的損失賠償額的依據(jù)。之所以如此規(guī)定，是由于同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。因?yàn)樵谟馄诮环康那闆r下，購(gòu)房者通過租用同地段同類型的房屋，亦可以實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同類型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。

因此，如果開發(fā)商主張逾期交房給購(gòu)房者造成的損失相當(dāng)于同地段同類房屋的租金，并請(qǐng)求將同地段同類房屋租金作為認(rèn)定購(gòu)房者損失大小的依據(jù)，人民法院可以按照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。

但是亦應(yīng)當(dāng)注意，將同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失大小的依據(jù)，實(shí)系在逾期交房所產(chǎn)生的損失難以衡量的情況下，不得已而采取的一種方法。通過這種方法計(jì)算的損失與購(gòu)房者實(shí)際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對(duì)損失的一種“推定”。在訴訟中，如果購(gòu)房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小，或者可以舉示其他證據(jù)證明其除了租金損失外還存在其他損失，那么這種“推定”便不再具有合理性，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際損失來確定是否對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整，也即購(gòu)房者對(duì)其損失的大小享有一種補(bǔ)證的權(quán)利。

購(gòu)房者因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到購(gòu)房的用途、房?jī)r(jià)的跌漲、房屋所處位置給購(gòu)房者帶來生活上的便利程度等等諸多因素的影響，故確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。建議購(gòu)房者最好向房產(chǎn)專業(yè)律師求助，準(zhǔn)確地確定自己的損失。