一、二手房買賣如何約定定金

定金在二手房買賣中經(jīng)常使用。房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人一般需繳納定金。如果任何一方違約導致合同無法履行，則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。定金是把雙刃劍，因此要根據(jù)實際情況來約定定金的數(shù)額。

第一、如果買方全款購房的情況。則買方資金充足，履行付款義務問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為。一般買方可以約定較高數(shù)額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續(xù)。

第二、如果買方貸款買房的情況。此時，買方違約的可能性較大，如果沒有較大把握按時辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，或者適當延長貸款辦理期限，或者約定清楚貸款無法辦理可以重新更換貸款銀行再次辦理。特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，如果沒有其他補救措施的約定，將導致買方承擔違約責任。

二、購房人無法辦按揭貸款怎么辦

原則上這屬于購房人的違約行為。但是在2010年4月、6月，國家部委分別頒布實施了國十條、京十二條、三部委二套房標準等一系列調(diào)控政策。如果購房人由于政策變化導致無法按照原合同申辦房貸的，則根據(jù)購房人的需要可分別采取如下措施：如購房人需要繼續(xù)購房可以變更合同（加付首付、延長貸款期限）后繼續(xù)履行合同，如購房人不想繼續(xù)購房則可以解除合同并要求返還支付的全部款項且不承擔違約責任。當然，如果不是這些政策導致的購房人無法貸款，那么如果沒有特殊約定，購房人應當向賣房人承擔違約責任。

不少消費者認為，購房定金實質(zhì)就是地產(chǎn)商的“霸王定金”。他們認為，無論是誰的責任，購房定金都應該退還給消費者。因為消費者在整個購房過程中都是被動的，他們的知情權在一開始就沒有得到保障，在這種情況下，發(fā)生糾紛也不知道怎么解決。消費者在購房前可以咨詢專業(yè)律師，避免各類購房糾紛。