一、商品房預(yù)售有哪些流程？

1、商品房預(yù)售流程一：滿足商品房預(yù)售的條件要求。

（1）具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（2）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可；

（4）工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計形象進(jìn)度的二分之一以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

2、商品房預(yù)售流程二：訂立預(yù)售合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。

3、商品房預(yù)售流程三：預(yù)售合同登記備案。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。

4、商品房預(yù)售流程四：房屋交付驗收。

房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向購房人發(fā)出通知書，購房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)。在驗收交接時，售房人應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗合格單，并將《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

5、商品房預(yù)售流程五：辦理預(yù)售商品房的過戶手續(xù)。

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證等程序。

二、商品房買賣中存在什么風(fēng)險？

1、商品屋出售前廣告宣傳風(fēng)險防范。

在房地產(chǎn)市場中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取期房的形式來運(yùn)作，以售“樓花”的方式進(jìn)行銷售，以此獲得項目開發(fā)的建設(shè)資金，減少自己的資金壓力。由于這種形式的特殊性，存在很多不確定性，購房者多依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳來決定是否購買其商品房，因此，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，廣告宣傳設(shè)計如何，將直接影響著期房的銷售情況，至關(guān)重要。

2、商品房出售時簽訂認(rèn)購書的風(fēng)險防范。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投入資金大，周期長的特點，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用認(rèn)購書銷售模式，在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，通過放號等方式，來檢驗市場對自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。

因此，開發(fā)商往往會組織進(jìn)行預(yù)訂、認(rèn)購等方式，收取購房者一部分定金，與購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認(rèn)購書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。當(dāng)然取得預(yù)售許可證后也可以簽署認(rèn)購書，即俗稱的“大定”。

3、商品房買賣合同中違約責(zé)任的風(fēng)險防范。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房屋建設(shè)過程中會有很多不確定性，延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是常有的事情，如何有效的在房屋買賣合同對此違約責(zé)任的作出約定，是十分重要的。

當(dāng)延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況發(fā)生時，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時，買受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達(dá)出賣人時，合同才解除。

通過上面的介紹，我們可知商品房買賣是存在一定的風(fēng)險的，但是這些風(fēng)險都是可以進(jìn)行防范的，為了避免這些風(fēng)險的產(chǎn)生，順利的買上安全、放心的房子，建議您找專業(yè)房產(chǎn)律師助您一臂之力。他們會為您提供法律服務(wù)，提示您購買存在的法律風(fēng)險，幫助您簽訂相關(guān)購房合同等。祝您早日買到滿意的房子。