一、商品房買賣如何轉(zhuǎn)按揭

1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。

2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請(qǐng)同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按）。

3、買方向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用（銀行正常放款時(shí)間為過戶后三個(gè)工作日內(nèi)）。銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時(shí)，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。

4、在轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)通過銀行審核后（審核通常需要5個(gè)工作日），且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。

5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。

6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門過戶。

7、由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書后交給買方。

二、發(fā)生房屋貸款糾紛怎么辦

現(xiàn)實(shí)中購房者一般委托開發(fā)商代為辦理貸款手續(xù)，因?yàn)殚_發(fā)商與銀行合作關(guān)系，辦理起來比購房者個(gè)人更快更熟練，也更易通過。

合同中應(yīng)約定貸款申請(qǐng)銀行不批的情況下，購房者是自籌資金交付全款還是解除合同，開發(fā)商返還已付購房款。并應(yīng)對(duì)不能辦理貸款手續(xù)的責(zé)任清楚約定。

因此開發(fā)商不具資質(zhì)或其他原因?qū)е沦J款不能通過的，可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)返還購房者已付購房款并支付較高利息，并約定還款期限，逾期逾期開發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如因購房者原因不能辦理貸款的，購房者不構(gòu)成違約，可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還購房者已付購房款并支付利息，并約定還款期限，逾期逾期開發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如果貸款不能通過即不是開發(fā)商的原因也不是購房者的原因，比如二套房貸款首付和利息上調(diào)原因，不構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)退還購房者已付購房款并支付利息。

銀行拒絕貸款后，將責(zé)任簡單地歸咎于購房者是顯然不公平的，除非購房者拒絕提供銀行貸款所需個(gè)人資信材料，或者在《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》中的補(bǔ)充協(xié)議明確約定了貸款不成購房者應(yīng)當(dāng)以其他方式支付剩余購房款。因此，購房者貸款時(shí)要謹(jǐn)慎，尤其是合同中也涉及貸款的情形，最好請(qǐng)專業(yè)律師協(xié)助，避免糾紛。