一、商品房買賣合同無(wú)效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

二、打房產(chǎn)官司有哪些誤區(qū)

誤區(qū)一：有理就能贏

在房屋買賣和裝修過(guò)程中，為解決糾紛，往往最終采用訴訟解決的方式。這種解決方式 的好處顯而易見(jiàn)，就是具有最高的效力，但是也應(yīng)該看到，為了保證最終裁決的公正，不可避免地要用復(fù)雜的法律程序來(lái)保證。這就是說(shuō)在“打官司”的過(guò)程中，如何“打”是很重要的，這也是提醒大家不僅對(duì)訴訟的實(shí)體問(wèn)題，而且對(duì)訴訟的程序問(wèn)題都要了解。說(shuō)遠(yuǎn)一點(diǎn)， 法律意識(shí)的提高也是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，從“知法”到“懂法”還是有一定距離的。現(xiàn)在大家的維權(quán)意識(shí)很高，知道出現(xiàn)糾紛可以到法院解決可以說(shuō)是“知法”，為什么還有很多人在訴訟過(guò)程中感覺(jué)疲憊，在訴訟終結(jié)后感覺(jué)不滿意，其原因就在于“懂法”的程度上的差異，也 可以說(shuō)是對(duì)法律的期望值過(guò)高，認(rèn)為通過(guò)訴訟能夠?qū)崿F(xiàn)自己的全部要求，這是不切實(shí)際的。

誤區(qū)二：受理后再取證

消費(fèi)者作為普通公民，不是法律專業(yè)人員，在進(jìn)行訴訟之前要明確一些問(wèn)題，首先是關(guān)于證據(jù)的問(wèn)題。法院在審判的時(shí)候，作為當(dāng)事人雙方之外中立的第三方，在訴訟程序開(kāi)始之前對(duì)于當(dāng)事人之間的事情不了解，所以首先要了解當(dāng)事人雙方爭(zhēng)議的事實(shí)，通過(guò)當(dāng)事人雙方的陳述和各種證據(jù)來(lái)將事實(shí)重現(xiàn)。法院一般不會(huì)主動(dòng)調(diào)查取證，當(dāng)事人應(yīng)該就自己的主張?zhí)?供相應(yīng)的證據(jù)，如果不了解這一點(diǎn)，一味地等待法院受理后再去尋找證據(jù)可能就很難了。例如，裝修糾紛中，質(zhì)量鑒定結(jié)論是非常重要的證據(jù)，如果等待起訴以后再去要求法院取證， 裝修施工方就可能以您已經(jīng)實(shí)際使用而造成損壞來(lái)推脫責(zé)任，這樣大家就不能將事實(shí)的真相 再現(xiàn)出來(lái)，所以選擇訴訟解決一定要將證據(jù)準(zhǔn)備充分。

誤區(qū)三：打官司能致富

關(guān)于訴訟費(fèi)的問(wèn)題，確實(shí)是由敗訴方承擔(dān)，但是必須明白：第一，這筆費(fèi)用在終審判決 之前是由起訴方墊付的；第二，這筆費(fèi)用并非全部由敗訴方承擔(dān)。關(guān)于墊付訴訟費(fèi)大家都明 白，不用過(guò)多解釋，關(guān)于第二點(diǎn)需要說(shuō)明的是，法律保護(hù)的是合法權(quán)益，在打官司的時(shí)候要 保持平常的心態(tài)，要求賠償要有確實(shí)的損失需要彌補(bǔ)，通過(guò)訴訟不能“致富”?，F(xiàn)在有的單 位和個(gè)人在起訴的時(shí)候沒(méi)有考慮到自己的實(shí)際損失，除經(jīng)濟(jì)損失外，動(dòng)輒要求賠償精神損失幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，如果法院不能全部支持，那么雖然實(shí)體上能夠勝訴，但是法院不支持部分 訴訟費(fèi)還是要自己承擔(dān)。法律注重事實(shí)，判決書(shū)上的每一項(xiàng)都要有依據(jù)，都是經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì) 算得出的，奉勸那些希望通過(guò)訴訟“快速致富”的人還是實(shí)際一些為好。

最后，關(guān)于時(shí)間問(wèn)題。訴訟是很費(fèi)時(shí)間的，如果沒(méi)有心理準(zhǔn)備，很可能最后勝訴了造成 身心疲憊或不滿意。法院受理的案件很多，而審判人員是有限的，任何案件都要排隊(duì)等待， 特別是家裝糾紛等復(fù)雜案件，并不是上午立案、下午開(kāi)庭、下班就拿到判決書(shū)這樣快。說(shuō)到 家裝糾紛還要特別說(shuō)一下，法律規(guī)定勘驗(yàn)、鑒定期間是不計(jì)入審理時(shí)間的，如果要進(jìn)行家裝 質(zhì)量鑒定，審理時(shí)間要長(zhǎng)一些。

考慮到以上的因素，在發(fā)生糾紛的時(shí)候，如果證據(jù)缺乏、損失不是很大并且希望盡快解決問(wèn)題的時(shí)候，訴訟解決并不是理想的方式，如果有其他途徑解決不妨嘗試一下。當(dāng)然，這是在糾紛雙方可以心平氣和協(xié)商的前提下，如果是雙方分歧很大，無(wú)法達(dá)成一致，或者希望 通過(guò)訴訟來(lái)達(dá)到“出氣”的目的，那只能選擇訴訟解決。

消費(fèi)者在購(gòu)房或家裝過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到一些糾紛，由于自認(rèn)為占理而心高氣盛，動(dòng)輒要求對(duì)方“法庭上見(jiàn)”。殊不知，法律重“據(jù)”不重“理”，因此有理未必勝訴的情況也是有的。如果操作不當(dāng)，既便購(gòu)房者有理，可官司打得費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而結(jié)果卻難盡人意。遇到這種情況，消費(fèi)者可以咨詢房產(chǎn)方面的專業(yè)律師，快速高效地解決糾紛。