一、訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意什么

1、買(mǎi)賣(mài)合同雙方的身份應(yīng)合法

在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，一定要以自己的名義，如和他人共買(mǎi)，最好共同作為買(mǎi)受人在購(gòu)房合同上簽字。同時(shí)，雙方應(yīng)約定產(chǎn)權(quán)比例，以免事后產(chǎn)生糾紛。在購(gòu)買(mǎi)前應(yīng)仔細(xì)審查對(duì)方是否為開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地許可證》、《預(yù)售許可證》、《銷售許可證》（俗稱“五證”）是否齊備有效。必要時(shí)，應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，審核是否通過(guò)當(dāng)年年檢以及是否有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。

2、不要輕易相信廣告和樣板房

開(kāi)發(fā)商往往在廣告中大肆宣傳房屋的種種“優(yōu)勢(shì)”和價(jià)格的“低廉”，對(duì)房屋極力包裝，往往交房后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和廣告中的描述相去甚遠(yuǎn)，因此，簽合同時(shí)應(yīng)盡量將廣告中的內(nèi)容寫(xiě)入購(gòu)房合同或作為合同附件，這樣有利于制約開(kāi)放商。不要“迷戀”開(kāi)放商展示的樣板房，而放松了對(duì)房屋問(wèn)題的審查，樣板房和實(shí)際差距頗多，為防糾紛，建議將樣板房用拍照、錄像等形式予以固定，以保證將來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)索賠有據(jù)。

3、正確理解認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)

時(shí)下的商品房銷售中，流行著一種在正式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的做法，同時(shí)交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)金或定（訂）金。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)問(wèn)題，依據(jù)最高法院司法解釋的規(guī)定，在具備一定條件的情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，同時(shí)，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)明確所交的認(rèn)購(gòu)金是“定金”還是“訂金”，定金在不買(mǎi)房時(shí)會(huì)喪失，開(kāi)發(fā)商毀約時(shí)須雙倍退還，而訂金在不買(mǎi)房時(shí)可以要求退還，買(mǎi)房時(shí)直接沖抵購(gòu)房款。

4、對(duì)購(gòu)房合同的每個(gè)條款仔細(xì)審核

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商使用的一般都是政府部門(mén)統(tǒng)一印制的合同文本，相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)雙方都比較公平，但應(yīng)當(dāng)特別注意付款、面積、物業(yè)管理等條款。在按揭方式付款的情況下，應(yīng)約定如果銀行按揭失敗，買(mǎi)方有權(quán)解除合同、賣(mài)方應(yīng)該退還買(mǎi)方所付全部款項(xiàng)等內(nèi)容。對(duì)房屋面積應(yīng)約定清楚，套內(nèi)面積和公攤面積的比例、誤差處理方式等。對(duì)物業(yè)公司的選聘應(yīng)確定，以防止更換物業(yè)公司增加物業(yè)管理等費(fèi)用。

5、防止開(kāi)發(fā)商在簽字蓋章時(shí)偷梁換柱

在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要購(gòu)房者先簽字，自己后蓋章，這種做法對(duì)購(gòu)房者非常不利，特別是遇到一個(gè)缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)更大，所以應(yīng)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)商先蓋章后簽字，實(shí)在不行應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，簽字時(shí)不留空白處，加蓋騎縫章，以防止開(kāi)發(fā)商偷梁換柱，否則，一旦交了首付款，就會(huì)受制于人。同時(shí)，對(duì)方的印章一定要是開(kāi)發(fā)商的行政章或合同專用章。

二、如何預(yù)防購(gòu)房合同無(wú)效

1、要確定合同的訂立主體

合同的訂立主體，實(shí)際上是合同的履行人。對(duì)出賣(mài)人而言，如果面對(duì)的買(mǎi)受人是采用按揭形式訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則應(yīng)當(dāng)審查買(mǎi)受人是不具備訂立合同的權(quán)利能力和行為能力，應(yīng)當(dāng)選擇具備行為能力的人簽訂合同。

對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)審查出賣(mài)人是否是所購(gòu)房屋所在地塊的開(kāi)發(fā)商，是否具備訂立合同的主體資格。

2、要審查合同主要內(nèi)容

作為買(mǎi)受人主要審查開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證、合同中所涉標(biāo)的物的權(quán)屬狀況，是否設(shè)定了抵押權(quán)；房屋交付的違約規(guī)定等等。

3、要懂得如何規(guī)避法律規(guī)定

出賣(mài)人采用了在建工程抵押的融資方式，將房屋預(yù)售給買(mǎi)受人時(shí)，應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同中做出說(shuō)明，并規(guī)定出賣(mài)人釋放抵押的條件、時(shí)間等。

開(kāi)發(fā)商到處挖陷阱，但是大多數(shù)業(yè)主都認(rèn)為合同很全面，足以維護(hù)自己的利益。同時(shí)，大部分商品房消費(fèi)者不具備風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力，也缺乏足夠的承受風(fēng)險(xiǎn)的思想準(zhǔn)備，其合法權(quán)益最容易受到侵害。消費(fèi)者要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)以及處理能力，不懂時(shí)，最好咨詢專業(yè)律師，獲取正確的、專業(yè)的法律意見(jiàn)。