一、商品房預(yù)售合同效力認(rèn)定

（一）簽訂合同時(shí)，出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明。

一般來說，出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)買受人是否知曉出賣人沒有取得預(yù)售房屋許可證明，可以分為兩種情況：

1、如果是買受人明知出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明而與出賣人簽訂的商品房預(yù)售合同，可以認(rèn)為出賣人與買受人對(duì)商品房預(yù)售達(dá)成了一致意見，合同成立，但合同尚未生效。合同簽訂后，當(dāng)事人起訴的，一般應(yīng)認(rèn)定合同無效。但如果出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，則可認(rèn)為合同具備了生效要件，可以認(rèn)定有效。

2、如果是出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第的規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（二）當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！卑凑丈鲜鲆?guī)定雖然法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。當(dāng)然，雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預(yù)售合同生效要件的，應(yīng)當(dāng)從其約定。

二、商品房預(yù)售合同要注意什么？

（一）確定開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證等證件。

簽訂商品房預(yù)售合同首先要確定開發(fā)商具備了“五證”：房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。為保護(hù)購房人的基本權(quán)利，國家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。

（二）審查開發(fā)商提供的格式合同。

在簽訂正式預(yù)售合同前，雙方當(dāng)事人往往會(huì)先簽訂一個(gè)認(rèn)購協(xié)議，用來約定未來某個(gè)時(shí)候簽訂買賣合同。

（三）注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發(fā)商國有土地使用證獲得審批時(shí)開始起算，但是房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于種種原因可能導(dǎo)致項(xiàng)目延期，從而使商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。

（四）約定違約責(zé)任。

（五）仔細(xì)了解開發(fā)商的按揭政策。

購房人如需按揭貸款，在簽訂預(yù)售合同前，需認(rèn)真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。

（六）注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。

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