一、如何購買二手房？

1、獲取買賣信息

購房者應(yīng)了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣房人提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證、身份證等。

2、買賣雙方協(xié)商購買事宜

如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房管局申請(qǐng)

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的房屋拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、辦理立契手續(xù)

房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，購房者憑領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

另外，對(duì)于貸款的購房者來說在與賣房人簽訂房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核購房者的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定貸款額度，然后批準(zhǔn)貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，購房者領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

7、領(lǐng)取證件

購房者領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、付清所有房款，賣房人交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二、二手房買賣需要注意什么問題？

1、驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)

驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是非常重要的，但是這往往是購房者最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)。買房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房?jī)少u；審定房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)要做到驗(yàn)明房產(chǎn)的：完整性、真實(shí)性、可靠性。另外，還應(yīng)該注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

2、確認(rèn)合法身份

這主要是針對(duì)通過中介介紹而購得房屋的情況，此時(shí)需要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。簽署前首先要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。其次要審查對(duì)方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對(duì)方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同，合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。

3、必要程序完整

購房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣。不要簡(jiǎn)化程序，更不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。

在購買二手房的過程中，會(huì)涉及到很多的法律問題，就以上論及的而言，有對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的審查，有在房屋合同訂立時(shí)的注意事項(xiàng)，有在辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的程序性工作。如果在這些問題上出現(xiàn)了小差錯(cuò)，在今后都會(huì)醞釀成大問題。所以我們建議您，在購買二手房的時(shí)候最好有專業(yè)的律師協(xié)助，買一份法律保險(xiǎn)。