一、什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定的人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物給第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。
而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則是指出租人出賣該房產(chǎn)的時(shí)候，在同等條件下承租人可以優(yōu)先購(gòu)買該房屋，這里的房屋指的是承租人租住的房屋。
（一）享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件
根據(jù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念來(lái)看，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件主要分為形式條件和實(shí)質(zhì)條件。
1、形式條件。形式條件就是行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限。從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念我們可以看出，關(guān)鍵在一個(gè)“買”字，因此該權(quán)利的形式時(shí)間是房東真正出賣房屋的時(shí)候。
由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的特殊性，會(huì)有人借此惡意破壞出租人出賣房屋，因此在這時(shí)間上必須作出限制。法律上有規(guī)定，如果在房屋出賣后一定期限內(nèi)承租人不行使權(quán)利的話，就視為放棄，不能再主張?jiān)摍?quán)利。
2、實(shí)質(zhì)要件。行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)質(zhì)要件是“同等條件”。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體以特殊利益的一種制度。“同等條件”就體現(xiàn)出法律對(duì)出賣人合法利益的保障。
但是雖然法律作出在同等條件下先買權(quán)人有優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利的規(guī)定，但對(duì)“同等條件”卻沒(méi)有做出具體解釋。因此在司法實(shí)踐中，主要會(huì)從價(jià)格、付款期限、付款地點(diǎn)、付款方式等各個(gè)方面進(jìn)行考量。
同時(shí)為了避免出賣人與第三人惡意串通侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)這些價(jià)格以及其他條件的認(rèn)定主要從雙方已經(jīng)達(dá)到的合同上確定，如果出賣人以第三人條件更好，但是與第三人簽訂的合同并沒(méi)有優(yōu)于承租人，那么出賣人就侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，需要對(duì)承租人作出賠償。
二、承租人怎么行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
對(duì)承租人對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的方式，法律上有相關(guān)規(guī)定。其中《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房屋所有人出賣出租屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”
如果出賣人沒(méi)有按照以上條例履行義務(wù)，侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人可以得到法律上的救濟(jì)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以宣告該房屋買賣無(wú)效?！?/p>
然而實(shí)際司法實(shí)踐中這樣的方式不利于保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三人，因此在實(shí)際運(yùn)用中只有先買權(quán)人在提起訴訟時(shí)，表示愿意以同等條件購(gòu)買，法院才能宣告該買賣合同無(wú)效。因?yàn)槿绻荣I權(quán)人不打算購(gòu)買出賣物或者不愿意以“同等條件”購(gòu)買出賣物，則此時(shí)先買權(quán)人的利益并未因出賣人與第三人之間的買賣合同而受到損害，自沒(méi)有宣告其買賣合同無(wú)效的必要。
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