一、如何簽訂購房意向書

在簽訂商品房購買合同簽一般開發(fā)商要求業(yè)主簽訂意向書并交付定金。簽訂意向書不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序，如果簽訂意向書一定要約定簽訂商品房買賣合同的期限，并約定開發(fā)商沒有如期與購房者簽訂合同的違約責(zé)任，可以約定逾期簽訂買賣合同的要求開發(fā)商按日支付定金一定比例的違約金。因?yàn)殚_發(fā)商與購房者簽訂意向書以后沒有責(zé)任限制可以無限期的拖下去，購房者要承擔(dān)利息損失和另行購買的違約風(fēng)險(xiǎn)。

定金一般不超過總房款的20%。交付定金一定要經(jīng)過深思熟慮，認(rèn)真考慮購買的情況下實(shí)際交付。因?yàn)橐坏┵彿空邲Q定不購買該商品房項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)商不予退還定金。而開發(fā)商因?yàn)橘Y質(zhì)和資金等原因不能完成項(xiàng)目時(shí)，購房者主張雙倍返還定金時(shí)開發(fā)商可能沒有能力返還。

定金數(shù)額不宜過高也不宜過低，過高時(shí)如果開發(fā)商違約時(shí)購房者要投入大量的時(shí)間精力索取定金，還不包括開發(fā)商無力返還的情景；過低時(shí)開發(fā)商的違約成本過低，對(duì)購房者的權(quán)利保護(hù)不利。

二、出賣人逾期交房怎么辦

商品房買賣合同一般約定：第九條，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。

逾期不超過90日（該日期雙方約定），自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。

逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金。

由此看來，開發(fā)商交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù)，如90日之后，購房者是可以退房的，此時(shí)的前提條件是購房者沒有接收此房屋，如果已經(jīng)實(shí)際入住接收了房屋，那么只能接受開發(fā)商支付違約金的補(bǔ)償方式了。

購房者千萬不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個(gè)圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購金，不予退還。如果有什么疑問，最好咨詢一下專業(yè)的房產(chǎn)律師。